空室がなかなか埋まらない賃貸物件。まず見直すべき5つのポイント②

前回は「賃料」についてお話ししました。

第2回となる今回は、「募集条件」について考えてみたいと思います。

募集条件には、敷金、保証金、礼金、共益費、広告料、付帯サービス、更新料（更新事務手数料）など様々なものがあります。

賃料と重複する部分もありますが、入居希望者にとっては「毎月いくら支払うのか」「入居時や更新時にいくら必要なのか」という総額が重要になります。

今回はその中でも、「付帯サービス」と「更新料（更新事務手数料）」について述べたいと思います。

① 付帯サービスについて

最近では、家賃や共益費以外に、24時間駆け付けサービスなどの付帯サービスを募集条件として設定しているケースが散見されます。

管理会社が管理する全ての物件に、一律で同じ価格の付帯サービスを設定している場合もあります。

しかし、同じ金額の付帯サービスであっても、家賃帯が低くなるほど入居者にとっての負担割合は大きくなります。

例えば、同じ家賃帯・同程度の物件を比較した場合でも、一方には付帯サービス等の費用があり、もう一方には無ければ、毎月の総支払額に差が生じます。

その僅かな違いが、入居希望者から選ばれるかどうかだけでなく、保証会社の審査などにも影響する場合があります。

付帯サービスそのものを否定するものではありませんが、「管理会社が一律で設定しているから」という理由だけではなく、その物件の家賃帯や入居者層に対して本当に適切なのかを考える必要があると思います。

② 更新料（更新事務手数料）について

更新料や更新事務手数料は、賃貸借契約を更新する際に発生する費用です。

一般的には、更新料は家主様が受領し、更新事務手数料は更新手続きを行う管理会社等が受領する形で設定されることがあります。

いずれにしても、入居者にとっては契約を継続する際に発生する負担です。

更新時にまとまった費用が発生することで、「それならこの機会に引っ越そう」と退去を考えるきっかけになることもあります。

特に2年契約の場合、更新料や更新事務手数料に加えて、火災保険も2年契約となっていれば、同じ時期に複数の費用が重なることがあります。

さらに、家賃保証会社の保証更新料が別途必要となるケースもあります。

それぞれ単独で見れば大きな金額ではなくても、同じ時期に重なることで入居者にとっては相応の負担になります。

例えば、火災保険を月額型の商品にするなど、支払い時期を分散させることで、2年に一度の負担を軽減する方法も考えられます。

募集条件は「一律」ではなく募集開始ごとに考える

他社の募集条件を見る機会もありますが、「よく考えられているな」と感じる物件がある一方で、やや大味で、物件ごとの事情を十分に考えず設定されているように感じるケースもあります。

募集条件は、一つひとつを見れば僅かな違いかもしれません。

しかし、賃料、共益費、付帯サービス、更新時の費用などを全て合計すれば、入居者が実際に負担する金額には差が生じます。

そして、その差が入居のしやすさや入居期間にも影響してきます。

賃貸管理≒PM（プロパティマネジメント）の役割は、単に建物を維持管理することだけではありません。

物件の特性や地域性、想定する入居者層などを踏まえ、オーナー様の収益と入居者の負担とのバランスを考えながら、一つひとつの条件を設計していくことも重要な仕事だと考えています。