賃貸物件を所有していると、

「管理会社は、どこまでやってくれるのか」

という疑問を持たれるオーナー様も多いと思います。

家賃の集金、入居者からの問い合わせ対応、空室募集、修繕、退去立会いなど、一般的に「賃貸管理」と呼ばれる業務は非常に幅広くあります。

一方で、同じ「賃貸管理会社」であっても、実際に行っている業務や考え方は会社によって大きく異なります。

単に業務の種類が多ければ良いわけでもありません。

重要なのは、必要な業務を適切に行い、その結果として建物を維持しながら、賃貸経営の収益をどう安定させていくかだと当社では考えています。

今回は、賃貸管理会社が一般的にどのような仕事をしているのか、その役割について解説します。

1．賃貸管理にはPM・BMという考え方がある

賃貸管理というと、家賃を集金したり、入居者からの電話を受けたりする仕事を思い浮かべる方が多いかもしれません。

しかし、本来はもう少し広い仕事です。

代表的な考え方として、PM（プロパティマネジメント）とBM（ビルディングマネジメント）があります。

PMは、賃料設定、入居者募集、稼働率、契約条件、収支などを考えながら、物件の収益性を維持・改善していく役割です。

BMは、清掃、設備点検、修繕などを通じて、建物そのものを適切な状態に維持していく役割です。

今回は個々について詳しく触れませんが、不動産の運用には、このほかにもAM（アセットマネジメント）やFM（ファシリティマネジメント）といった考え方があります。

それぞれ対象とする範囲や目的は異なりますが、重要なのは「賃貸管理＝家賃集金とクレーム対応だけではない」ということです。

そして、PM・BMについて理解した上で物件を運営している会社と、目の前の業務を単純に処理している会社とでは、時間が経つほど運営状況に差が出てくると当社では考えています。

2．空室が出たら入居者を募集する

管理会社の重要な業務の一つが入居者募集です。

退去が決まれば、募集賃料を査定し、敷金・礼金などの条件を決め、募集図面や写真を準備して仲介会社へ情報を提供します。

ここで管理会社によって大きな差が出ます。

空室情報を業者間サイトへ登録して、その後は仲介会社から問い合わせが来るのを待つ会社もあります。

一方で、競合物件や反響を確認し、写真や募集条件を改善したり、仲介会社へ働き掛けたり、自社でもインターネットへ掲載して反響を獲得したりする会社もあります。

地域によっては、仲介会社が管理会社の物件をほとんどインターネットへ掲載しないこともあります。

そのような市場であれば、管理会社自身が掲載し、反響を取るくらいの姿勢も必要だと思います。

「募集しています」という状態をつくることと、実際に入居者を獲得するために動くことは、同じではありません。

3．賃料査定と成約条件も重要な管理業務

空室募集では、賃料査定が非常に重要です。

賃料を高くし過ぎれば空室期間が長くなります。

反対に必要以上に安く設定すれば、早く決まったとしても、本来得られたはずの収益を長期間失います。

そのため、周辺相場だけを見るのではなく、競合物件、築年数、設備、間取り、立地、募集時期、過去の成約状況などを確認しながら、「この部屋ならどの条件で成約できるのか」を考える必要があります。

当社では、途中で何度も家賃を下げる前提で募集するより、募集当初から「この条件なら成約できる」と確信を持てるところまで賃料設定に神経を注ぐべきだと考えています。

PMの仕事は、単に空室を埋めることではありません。

どの賃料・どの条件で成約させるのかまで含めて考えることが重要です。

4．申込みから契約、入居後の家賃管理

入居希望者から申込みが入れば、申込内容の確認、保証会社の審査、オーナー様への報告、契約条件の確認、契約書類の作成、契約締結、鍵渡しなどへ進みます。

入居後は家賃の入金確認、滞納時の対応、保証会社との連携、オーナー様への送金、収支明細の作成などが続きます。

こうした業務は、一見すると事務処理に見えます。

しかし、賃料、共益費、駐車場、更新条件、解約予告期間、特約などを正確に把握していなければ、後々のトラブルにつながります。

基本的な業務だからこそ、正確に行われていることが重要です。

5．入居者からの問い合わせやトラブル対応

入居後には、水が出ない、漏水している、エアコンや給湯器が故障した、騒音がある、無断駐車がある、ゴミ出しのルールが守られていないなど、様々な問い合わせが発生します。

管理会社の仕事は、それらの電話を受けるだけではありません。

緊急性はあるのか。

誰が対応すべきなのか。

専門業者を呼ぶ必要があるのか。

費用負担は誰になるのか。

オーナー様の承認が必要なのか。

こうした点を整理し、適切な対応につなげる必要があります。

いわば、現場の「交通整理」をすることも管理会社の重要な役割です。

6．自社で修理しない管理会社は「何もしない会社」なのか

例えば漏水が発生した時、自社の社員が修理をしない管理会社を見て、

「この管理会社は何もしてくれない」

と考える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、これはPMとBMの役割を少し違った視点で見ているのではないかと思います。

管理会社自身が工具を持って漏水を直すことだけが管理ではありません。

原因を整理し、必要な調査方法を考え、適切な専門業者を選定し、見積内容と金額を確認し、オーナー様へ説明し、工事完了まで管理する。

これも立派な管理業務です。

むしろ専門的な工事であれば、その分野に精通した業者へ任せる方が合理的なこともあります。

大切なのは、誰が工事をしたかではなく、必要な工事が適切な内容・価格・時期で実施されたかです。

そしてPMには、その先に「その物件の収益をどうするのか」という役割があります。

7．建物の日常管理とBM

建物の日常管理には、共用部清掃、除草、共用灯の確認、駐輪場やゴミ置場の整理、消防設備点検、貯水槽清掃、エレベーター点検、外壁や防水の確認などがあります。

こうしたBM業務は、入居者の生活環境を維持すると同時に、建物の資産価値を守るためにも必要です。

ただし、全ての業務が基本管理費に含まれているとは限りません。

清掃や各種法定点検、設備保守などは別料金となっている場合もあります。

そのため管理会社を比較する際には、管理料率だけを見るのではなく、「どの業務が含まれ、何が別料金なのか」まで確認することが必要です。

8．修繕は「する・しない」ではなく、費用対効果で考える

建物を所有していれば、修繕は必ず発生します。

大切なのは、何でも新品へ交換することでも、できる限り修繕費を掛けないことでもありません。

今直すべきなのか。

補修で対応できるのか。

全面交換が必要なのか。

もう少し使用できるのか。

他の工事とまとめた方が効率的なのか。

こうしたことを判断する必要があります。

当社でも、点検費や工事費について金額と内容のバランスを確認し、必要に応じて相見積もりを取ったり、依頼する業者を変更したりすることがあります。

工事会社から提出された見積書をそのままオーナー様へ転送するだけでは、管理会社として十分とは考えていません。

9．PM・BMを理解している会社は、物件が徐々に変わってくる

賃貸管理は、1回の修繕や1回の募集だけで評価できるものではありません。

PM・BMの両方を理解した管理が継続されると、数年単位で見た時に物件そのものが少しずつ変わってくることがあります。

例えば、募集条件や入居審査が整理されることで入居者層が徐々に変わる。

以前は先送りされていた必要な修繕が行われるようになる。

共用部分がきれいになる。

必要に応じて防犯カメラなどの設備が追加される。

駐車場や駐輪場の使い方が整理される。

契約内容や建物のルールが明確になる。

一つひとつは小さな変化ですが、積み重なることで建物の状態は変わってきます。

私は、これは単純に「管理会社が色々なことをした」というだけではないと思っています。

適切な管理によって稼働率や賃料が改善し、賃貸経営の収益が上がる。

収益が上がれば、オーナー様にも「ここは直そう」「次はこの設備を付けよう」という余力が生まれ、賃貸経営そのものに前向きになっていただける。

その結果、物件へ適切な再投資が行われ、さらに建物が良くなっていく。

管理の改善から収益が生まれ、その収益が再投資され、物件がさらに良くなる。

こうした好循環をつくることも、管理会社の重要な役割だと考えています。

反対に収益が上がらなければ、オーナー様が必要な修繕に慎重になるのも当然です。

修繕が先送りされ、建物の競争力が低下し、さらに空室が増えるという逆の循環に入ることもあります。

PMとBMはそれぞれ違う役割ですが、実際の賃貸経営では密接につながっています。

10．退去時の原状回復も「その部屋だけ」で考えない

退去時には、退去立会い、室内状況の確認、原状回復範囲の確認、敷金精算、修繕見積り、次回募集条件の検討などを行います。

近年の原状回復については、入居者様へ退去時の工事費用を従前のように一律に負担していただくことは難しくなっています。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも、通常使用による損耗や経年変化は原則として賃貸人負担、賃借人の故意・過失や通常の使用を超える損耗等については賃借人負担という考え方が示されています。また、ガイドライン自体は一般的な基準であり、最終的には契約内容や物件の使用状況などを踏まえて個別に判断されるものとされています。

そのため、退去時にはオーナー様側の原状回復負担が以前より重く感じられるケースもあります。

しかし、ここでもその退去工事だけを切り取って、

「今回これだけオーナー負担になったから損をした」

と考えるのではなく、賃貸経営全体で判断していただきたいと思います。

例えば、適切な入居者募集や賃料設定によって、従前より3,000円高い賃料で数年間入居いただけていたのであれば、その増収は毎月積み上がっています。

月額3,000円なら年間3万6,000円、5年間なら18万円です。

退去時にオーナー様の原状回復負担が一定額増えたとしても、それまでに得られた増収を含めれば、トータルでは十分にプラスになっていることもあります。

もちろん、入居者様に負担いただくべき費用までオーナー様が負担する必要はありません。

一方で、退去時の負担額だけを小さくすることを目的に、無理な請求をしたり、募集条件を悪化させたりすることが合理的とも限りません。

一回の原状回復費ではなく、その入居期間全体でどれだけの収益が上がったのか。

ここまで含めて経営判断していただくことが重要だと考えています。

11．原状回復は「元に戻す作業」だけではない

退去した部屋についても、単純に以前と同じ状態へ戻せば良いとは限りません。

次の募集を考え、

今のクロスで良いのか。

設備を交換した方が良いのか。

逆にまだ使える設備を残すべきなのか。

どのクオリティまで仕上げれば、どの賃料で成約できるのか。

というところまで考える必要があります。

ここでもBMとして工事を適切に実施する視点と、PMとしてその投資によってどの程度の収益を確保できるのかという視点の両方が必要になります。

工事費は基本的にはその時に発生する単発の支出です。

一方、例えば工事によって3,000円高い家賃で成約できれば、その収益改善は契約期間中続きます。

ですから、「工事費を抑えたから良かった」「入居者から多く原状回復費を回収できたから良かった」という一つの数字だけで評価するのではなく、その工事によって次の成約条件や長期収益がどう変わるのかまで見る必要があります。

12．オーナー様への報告も重要な管理業務

管理会社に任せた結果、

「結局、今どうなっているのか分からない」

という状態は望ましくありません。

特に遠方のオーナー様の場合、頻繁に物件を確認することは難しいと思います。

入居状況、空室募集、トラブル、修繕、建物の状態、収支などについて、必要な情報を適切に報告することも管理会社の重要な仕事です。

ただし、全てを逐一報告すれば良いというものでもありません。

緊急性、重要性、オーナー様の判断が必要かどうかを整理した上で、必要な情報を分かりやすく伝えることが大切です。

13．入居者との距離感にも管理会社ごとの考え方がある

入居者様とのコミュニケーションを重視し、定期的な訪問などをサービスの特徴としている管理会社もあります。

もちろん、入居者様との適切な意思疎通は必要です。

しかし、管理会社と入居者様との距離感については慎重に考えるべきだと思います。

管理会社は氏名、連絡先、契約内容など多くの個人情報を扱います。

さらに入居者様の部屋の合鍵まで保管するとなれば、それだけ大きな管理責任とリスクが生じます。

実際に、賃貸住宅に関係する立場の者が合鍵等を不適切に利用して居室へ侵入する事件が起きることもあります。

当然、定期訪問を行う管理会社全般に問題があるという話ではありません。

しかし、「頻繁に入居者を訪問するから良い管理」「鍵を預かっているから安心」と単純に判断することには慎重であるべきです。

当社では、こうしたトラブルを未然に避ける観点から、原則として入居者様の部屋の鍵はお預かりしない運用としています。

必要な時に適切な対応ができることと、必要以上に専有部分へアクセスできない仕組みをつくること。

どちらもリスク管理の一つだと考えています。

14．最終的な経営判断をするのはオーナー様

管理会社へ委託したからといって、管理会社が全て自由に決めるわけではありません。

物件の所有者であり、経営者であるのはオーナー様です。

高額な修繕、設備交換、賃料変更、大規模改修などについては、最終的にはオーナー様に判断していただくことになります。

だからといって、

「どうしますか？」

と全てをオーナー様へ丸投げするだけでは、管理会社が存在する意味は薄くなります。

管理会社としては、

「現状はどうなっているのか」

「どのような選択肢があるのか」

「それぞれどの程度の費用が掛かるのか」

「収益面ではどのような影響が考えられるのか」

「当社としてはどの方法をお勧めするのか」

というところまで整理し、判断材料を提供することが必要だと考えています。

管理会社は所有者ではありません。

しかし、単なる連絡係でもありません。

専門家としてオーナー様の経営判断を支えることも、管理会社の役割です。

15．「何をしてくれるか」だけでなく「なぜそうするのか」を見る

ここまで説明したように、賃貸管理会社の仕事は非常に幅広くあります。

ただし、全ての管理会社が同じ方法で管理しているわけではありません。

自社で積極的に客付けをする会社もあれば、仲介会社との連携を中心にする会社もあります。

工事部門を自社で持つ会社もあれば、専門業者へ外注する会社もあります。

毎月現地巡回する会社もあれば、必要性に応じて現地確認をする会社もあります。

鍵を預かる会社もあれば、当社のように原則として預からない会社もあります。

どの方法が絶対に正しいというものではありません。

重要なのは、その方法に合理的な理由があり、結果としてオーナー様の賃貸経営にプラスになっているかです。

管理会社を選ぶ際には、

「何をやってくれますか？」

だけではなく、

「なぜ、その方法で管理しているのですか？」

と聞いてみることをお勧めします。

さらに言えば、

「この会社へ数年間任せた時、この物件は今より良くなっているだろうか」

という視点も持っていただきたいと思います。

賃貸管理は「作業代行」ではなく「賃貸経営の支援」

賃貸管理会社の仕事は、家賃を集金したり、入居者からの電話を受けたりすることだけではありません。

募集を考える。

適正な賃料を査定する。

契約を管理する。

入居者対応をする。

建物を維持する。

必要な修繕を判断する。

工事費を精査する。

退去時の原状回復を適切に判断する。

そして、それら全てを通じて、物件の収益をどう維持・改善するのかを考える。

これらを総合して行うのが賃貸管理だと当社では考えています。

PM・BMを適切に行ったからといって、翌日から建物が劇的に変わるわけではありません。

しかし、一つずつ問題を整理し、募集条件を整え、必要な修繕を行い、適正な賃料で入居いただく。

その結果として収益が改善し、オーナー様が建物への再投資に前向きになる。

再投資によって物件の競争力が高まり、さらに経営が安定する。

こうした好循環が続けば、数年後には管理開始時とは違う物件になっていることがあります。

だからこそ管理会社を比較する際には、

「その管理会社が何をしてくれるのか」だけではなく、「その仕事が数年後の物件と収益にどうつながるのか」

まで見ていただきたいと思います。

当社では、何でも自社で行うことや、サービスの数を増やすこと自体が良い管理だとは考えていません。

必要なことを、必要なだけ行う。

必要な場面では専門業者と連携し、募集、建物管理、修繕、契約、収益を総合的に考える。

そして、個々の費用だけで一喜一憂するのではなく、物件全体でどれだけ利益が残ったのかを見る。

管理会社は単なる作業代行ではなく、オーナー様の賃貸経営を支え、物件を時間とともにより良い状態へ導いていく存在であるべきだと考えています。