賃貸物件に空室が続くと、

「古いからリフォームした方が良いのではないか」
「設備を新しくすれば決まるのではないか」
「もっとおしゃれな部屋にした方が良いのではないか」

と考えるオーナー様も多いと思います。

確かに、物件によってはリフォームや設備更新が空室対策として有効です。

しかし当社では、

空室だからといって、すぐに大掛かりなリフォームをする必要はない

と考えています。

リフォームには費用が掛かります。

そして、その費用を掛けたからといって、必ず同じだけ家賃が上がるわけでも、すぐ入居者が決まるわけでもありません。

大切なのは、

「どこまできれいにするか」ではなく、「この物件を、どの条件で成約させるために、どこまで手を入れる必要があるのか」

を考えることです。

今回は、空室対策としてのリフォームについて、やり過ぎを防ぐための考え方を整理してみたいと思います。

1．最初に考えるのは「工事内容」ではなく「成約条件」

空室になると、

「クロスを張り替えよう」
「キッチンを交換しよう」
「洗面台を新しくしよう」

と工事内容から考えがちです。

しかし当社では、その前に、

「この部屋をいくらの家賃で成約させたいのか」

を考えることが重要だと思っています。

例えば、

現状なら家賃5万5,000円。

20万円程度の工事をすれば5万8,000円。

50万円掛ければ6万円。

100万円掛けても6万2,000円。

という物件だったとします。

この場合、どこまで工事をするのが合理的でしょうか。

一番きれいになるのは100万円掛けた場合かもしれません。

しかし、50万円から100万円へ工事費を増やしても家賃が2,000円しか変わらないのであれば、その追加50万円を回収するには非常に長い期間が掛かります。

リフォームを考える際には、

「いくら掛ければ、いくらで決まるのか」

をセットで考える必要があります。

2．「きれいにすること」と「豪華にすること」は違う

空室対策では、室内をきれいにすることは非常に重要です。

しかし、

きれいにすることと、豪華にすることは別です。

例えば、

・汚れたクロス
・傷んだ床
・水垢のひどい水回り
・臭い
・壊れた建具
・切れた照明
・正常に動作しない設備

などは、入居希望者の印象を大きく悪くします。

こうした基本的な部分は整えるべきです。

一方で、

まだ十分使用できるキッチンを新品にする。

問題なく使える洗面台を交換する。

全面的にデザインクロスへ変更する。

高価な設備を追加する。

といった工事については、本当に必要なのかを考える必要があります。

入居希望者にとって重要なのは、

「この家賃なら、この部屋で十分暮らしたいと思える」

という状態です。

新築と同じ状態にすることではありません。

3．築古だから大規模リフォームが必要とは限らない

築年数が古い物件では、

「新築に負けないように、全面リフォームしなければならない」

と考えることがあります。

しかし、築古物件と新築物件では、そもそも競争する条件が違います。

近年は建築費や資材価格の上昇により、新築物件の賃料も高くなっています。

そのため、

「新築ほどきれいではないが、家賃が手頃」
「設備は最新ではないが、広い」
「築年数は古いが立地が良い」

という物件には、それ自体の競争力があります。

設備が最新ではなくても、清潔で家賃とのバランスが取れていれば成約する物件はあります。

ですから築古物件では、

新築のようにすることではなく、築古物件としての強みを残しながら弱点を補う

という考え方が重要です。

4．まず直すべきなのは「入居者が困るところ」

リフォームの優先順位を考える際、最初に見るべきなのは見た目ではありません。

例えば、

・給湯器が正常に動く
・エアコンが正常に動く
・水漏れがない
・排水に問題がない
・建具が正常に開閉する
・玄関錠に問題がない
・換気設備が正常に動く

といった基本性能です。

どれだけおしゃれなクロスを張っても、エアコンが効かなければ意味がありません。

どれだけ照明を工夫しても、排水から臭いが上がってくれば印象は悪くなります。

そのため当社では、

見栄えを良くする工事より先に、生活する上で必要な基本性能を整えること

が重要だと考えています。

5．アクセントクロスを使えば良いわけでもない

空室対策としてよく提案されるものの一つに、アクセントクロスがあります。

確かに、上手く使えば室内の印象を変えることができます。

一方で、

アクセントクロスを使えば必ず成約率が上がるというものでもありません。

入居者様から見れば、

「自分の家具と合わせづらい」
「カーテンの色を選ぶ」
「柄が好みではない」

ということもあります。

管理会社やオーナー様がおしゃれだと思うデザインが、全ての入居希望者に好まれるとは限りません。

そのため当社では、

「アクセントクロスが流行っているから」

という理由だけで採用するのではなく、物件のターゲットや部屋全体とのバランスを考えるべきだと思っています。

6．設備を追加すれば家賃が上がるとは限らない

空室対策では、

「宅配ボックスを付けましょう」
「温水洗浄便座を付けましょう」
「モニター付きインターホンへ交換しましょう」
「無料インターネットを導入しましょう」

といった提案を受けることがあります。

もちろん、物件によっては有効です。

しかし設備を追加する際には、

その設備によって、本当に成約条件が改善するのか

を見る必要があります。

例えば20万円の設備投資をしても、賃料が全く変わらず、空室期間にもほとんど影響がないのであれば、経営上の効果は限定的です。

重要なのは、

「人気設備だから付ける」のではなく、「この物件に付ける意味があるか」

です。

7．工事費と賃料上昇額は数字で比較する

例えば30万円のリフォームを行うことで、家賃が月額5,000円上がるとします。

年間では6万円の増収です。

単純計算なら、5年で30万円になります。

一方、100万円掛けて家賃が3,000円しか上がらない場合、年間の増収は3万6,000円です。

単純な賃料差だけで考えれば、投資回収には約28年掛かります。

リフォームを提案された時には、

「この工事で家賃はいくら変わるのか」

を一度数字にしてみることをお勧めします。

8．「空室期間の短縮」も費用対効果に含める

リフォームの効果は家賃上昇だけではありません。

例えば家賃6万円の部屋で、

リフォームなしなら成約まで6か月。

20万円リフォームすれば1か月で成約。

となれば、5か月分、30万円の空室損失を回避できる可能性があります。

この場合、家賃が全く上がらなくても20万円のリフォームをする意味があります。

そのため費用対効果を見る際には、

賃料上昇＋空室期間の短縮

の両方を考える必要があります。

9．まず「なぜ決まっていないのか」を確認する

そもそも空室の原因が室内にない場合もあります。

例えば、

・募集賃料が高過ぎる
・写真が悪い
・間取り図が分かりにくい
・インターネット掲載が少ない
・仲介会社へ情報が十分伝わっていない
・駐車場が確保できない
・募集時期そのものが悪い

といった原因です。

この状態で室内リフォームに100万円掛けても、原因が解決しなければ成約しません。

そのため当社では、

「空室だからリフォーム」ではなく、まず空室になっている理由を考える

ことが必要だと思っています。

10．内覧があるのに決まらない場合は室内を疑う

インターネットからの問い合わせがあり、内覧も入っている。

それでも申込みにならない。

この場合には、室内や建物に原因がある可能性が高くなります。

例えば、

・写真より実際の室内が古く感じる
・水回りが傷んでいる
・臭いがある
・共用部分の印象が悪い
・設備が競合物件より著しく劣る

といった問題です。

このような場合には、リフォームや設備更新を検討する意味があります。

一方で、そもそも問い合わせがほとんどない場合には、

リフォームより先に賃料・募集条件・広告方法を確認する

方が良いかもしれません。

11．清掃は「一度入れば終わり」ではない

リフォームに目が向きがちですが、空室募集では清掃の品質も非常に重要です。

当社でも、オーナー様から、

「昔から懇意にしている業者さんにお願いしたい」

というご意向をいただくことがあります。

もちろん、品質や対応にも問題がなければ、そのままお願いすることも選択肢です。

しかし、実際にはなかなか上手くいかないケースもあるという印象を持っています。

特に清掃については、

「一通り掃除したので完了です」

という基準と、

実際にこれから部屋を借りる方が求める清潔感

には差があることがあります。

若い入居希望者の方は細かな汚れにもよく気付かれます。

また、男性だから多少の汚れや虫を気にしない、という考え方も現在では当てはまらないことが多く、虫が苦手な方や水回り、臭い、細かな汚れを気にされる方も少なくありません。

当社の感覚では、以前より全体的に清潔感への要求水準は高くなっていると感じています。

そのため清掃についても、

募集できる状態になっているかを管理会社が最終確認する

ことが重要です。

必要であれば手直しをお願いすることもあります。

12．オーナー様指定の業者さんでも「募集基準」は変えられない

当社でも過去に、オーナー様とお付き合いのある業者さんへ工事をお願いしたことがあります。

しかし、何度お話ししても当社が募集する上で必要と考えている仕上がりにならず、その都度手直しをお願いしたケースがありました。

こちらとしては、業者さんを困らせることが目的ではありません。

最終的にその部屋を募集し、内覧していただき、成約につなげる責任がある以上、

「この状態では募集商品として十分ではない」

と判断すれば、改善をお願いせざるを得ません。

そのケースでは、度重なる申し入れが双方の関係にも影響したのか、最終的には当社が設置していた募集看板が処分されるという出来事までありました。

当社としても管理業務を正常に続けることが難しいと判断し、最終的にはオーナー様へ管理契約の解約を申し入れるところまで至りました。

その後数年経過していますが、当社が把握する範囲では、現在も空室の状態が続いているようです。

もちろん、現在の空室が当時の業者対応だけを原因とするものだとは考えていません。

空室には賃料、募集方法、市況、物件状態など様々な要因があります。

ただ、この経験から強く感じたのは、

「オーナー様と付き合いが長い業者さんだから」という理由と、「賃貸募集に適した仕上がりをつくれる業者さんかどうか」は別の問題

だということです。

13．業者選びでは「安さ」以上に意思疎通が重要

リフォームや原状回復では、見積金額も当然重要です。

しかし、実際に仕事を進めてみると、

・こちらの意図を理解してくれる
・必要な仕上がり水準を共有できる
・手直しが必要な時に対応してくれる
・募集開始日に合わせて施工してくれる
・問題があれば相談できる

といった部分も非常に重要です。

例えば同じ20万円の工事でも、一回で募集可能な状態まで仕上がる20万円と、安く見えるものの何度も手直しが必要な18万円では、必ずしも18万円の方が得とは限りません。

手直しの間、募集開始が1週間、2週間遅れれば、その分だけ家賃収入を失う可能性もあります。

つまり工事費では、

「いくらで施工したか」だけでなく、「いつ、どの品質で募集開始できたか」

まで見る必要があります。

14．全てを一度にリフォームする必要もない

キッチン、浴室、洗面台、エアコン、給湯器など、古くなってくると更新したい設備が一度に増えてきます。

この時、

「どうせなら全部一度に新しくしよう」

と考えることもあります。

もちろん、一括して施工することで工事効率が良くなったり、部屋全体の印象を大きく変えられたりするメリットはあります。

しかし、必ず一度に全てを交換する必要があるとは限りません。

例えば今回の退去ではキッチンを更新する。

次回の退去では浴室や洗面台を見直す。

エアコンや給湯器は、不具合や更新時期に合わせて順次交換する。

というように、数回の退去に分けて段階的に物件を改善していく方法もあります。

この方法であれば、一回の退去時に100万円、200万円といった大きな支出を集中させず、オーナー様の負担を平準化できます。

また、実際の募集結果を見ながら、

「キッチンを変えたことで、どの程度反響が変わったか」
「次に本当に浴室まで更新する必要があるのか」

を確認しながら次の投資を判断することもできます。

つまり、

一度に完成形を目指すのではなく、収益を得ながら段階的に物件を良くしていく

という考え方です。

築古物件では特に、この方法は有効だと思います。

15．ホームステージングも「必ず必要」ではない

家具や小物を置いて室内を演出するホームステージングも、空室対策として紹介されることがあります。

物件によっては、生活イメージを持ってもらいやすくなるというメリットがあります。

一方で、当社では原則として積極的には行っていません。

その理由は、

費用や手間に対して、全ての物件で明確な効果が得られるとは限らない

と考えているためです。

まずは、

清掃。

臭い。

設備。

室内の状態。

写真。

募集条件。

といった基本的な部分を整える。

それでも必要であれば、次の方法を考える。

空室対策は、目立つ施策から行うのではなく、

基本的なところから順番に確認すること

が重要です。

16．原状回復とリフォームは分けて考える

退去後の工事では、

「原状回復」と「リフォーム」が混同されることがあります。

例えば、

汚れたクロスを張り替える。

壊れた設備を修理する。

室内を清掃する。

というのは、次の入居者様を募集するための基本的な原状回復です。

一方で、

間取りを変更する。

設備グレードを上げる。

デザインを大きく変更する。

というのは、付加価値を加えるリフォームです。

まず、

通常の募集状態へ戻すために必要な費用はいくらか。

その上で、

追加投資をすると、どのような収益改善が期待できるのか。

を分けて考えるべきです。

17．全て新品にする必要はない

賃貸では、古いものを全て交換する必要はありません。

まだ十分使用できる設備であれば、清掃や補修で再利用することもできます。

当社でも、

延命した方が合理的な設備は延命する。

再故障リスクが高い設備は交換する。

というように使い分けています。

そして、先ほどのように、設備更新そのものを複数回の退去に分けることもできます。

例えば、

今回はキッチン。

次回は洗面台。

その次に浴室。

というように段階的に更新すれば、一度の資金負担を抑えながら物件全体を少しずつ改善できます。

重要なのは、

「全部古いから全部交換する」ではなく、どの設備から手を入れると最も効果が高いのか

を考えることです。

18．やり過ぎたリフォームは家賃で回収できない

リフォームで最も注意したいのが、

オーナー様が掛けた金額と、入居者様が払ってくれる家賃は必ずしも比例しない

ということです。

100万円掛けたからといって、家賃が1万円上がるとは限りません。

高級なキッチンを入れても、周辺相場が6万円なら7万円では決まらないこともあります。

賃貸市場では、

「オーナー様がいくら掛けたか」

ではなく、

入居希望者が、その部屋にいくら払うか

で家賃が決まります。

だからこそ、100万円を一度に投じる前に、

50万円ずつ二回に分けた方が良いのか。

今回は30万円だけ掛け、次の退去時に残りを考えた方が良いのか。

という判断も必要になります。

19．オーナー様自身が住みたい部屋と、賃貸商品として良い部屋は違う

リフォームを考えていると、

「自分なら、このキッチンの方が良い」
「自分なら、このクロスにする」
「自分なら、この設備が欲しい」

という考えになりやすくなります。

しかし、賃貸物件はオーナー様自身が住む住宅ではありません。

対象となる入居者層が求める水準を考える必要があります。

だからこそ、

「自分が好きか」ではなく、「この物件のお客様が必要としているか」

という視点が必要です。

業者選びについても同様です。

「昔から付き合いがあるか」だけではなく、「この賃貸商品を適切な状態に仕上げられるか」

という視点が必要だと思います。

20．築古物件こそ「何もしない部分」を決める

築年数の古い物件では、気になるところを挙げればきりがありません。

キッチン。

浴室。

トイレ。

建具。

床。

クロス。

外壁。

共用廊下。

全て新しくしようと思えば、相当な金額になります。

しかし、家賃にはその地域・間取りごとの上限があります。

ですから築古物件ほど、

「どこを直すか」と同時に、「どこは直さないか」を決めること

が重要です。

さらに、

「今回はどこまでやるか」「次回の退去時に何をやるか」

という時間軸まで加えると、より合理的に考えやすくなります。

全てを新築同様にするのではなく、

清潔である。

安全である。

正常に使える。

家賃とのバランスが取れている。

ここを基準に考える方が、収益面では合理的なケースが多いと思います。

21．管理会社からリフォーム提案が来たら理由を確認する

管理会社から、

「空室対策として50万円のリフォームをしましょう」

と提案された場合には、

「なぜこの工事が必要なのか」

を確認してみてください。

例えば、

・この工事をしない場合の想定賃料
・工事後の想定賃料
・競合物件との違い
・現在の問い合わせ状況
・内覧後に断られている理由
・想定される空室期間
・投資回収までの期間

まで説明できるのであれば、判断しやすくなります。

また、

「全て今回やる必要があるのか」

も確認して良いと思います。

例えば、

「今回はキッチンだけ」
「浴室は次回退去時」
「エアコンは故障時」

という分け方ができるかもしれません。

リフォームは管理会社や工事会社のために行うものではありません。

オーナー様の賃貸経営を良くするために行うものです。

22．「工事をしない」「今はやらない」という提案も管理会社の仕事

管理会社の仕事というと、

「この設備を交換しましょう」
「ここをリフォームしましょう」

という提案をすることだと思われるかもしれません。

しかし当社では、

「今回は工事をしなくても良いと思います」

あるいは、

「必要ではありますが、今回はここまでにして残りは次回にしましょう」

と提案することも管理会社の仕事だと考えています。

例えば、

現状のままでも十分成約できる。

清掃だけで良い。

小規模な補修だけで良い。

キッチンは今回交換するが、浴室はまだ使用できる。

賃料や募集方法を見直す方が先。

というケースもあります。

工事をすれば見た目は良くなります。

しかし、投資した金額以上の効果がなければ、経営上は必ずしも成功ではありません。

管理会社には、

工事を提案する力だけでなく、不要な工事を止める判断力、そして投資時期を分散する判断力

も必要だと思います。

空室対策の目的は「きれいな部屋をつくること」ではない

空室対策としてのリフォームを考える時、最も大切なのは、

リフォームすること自体を目的にしないこと

です。

賃貸経営の目的は、最も豪華な部屋をつくることではありません。

適正な投資によって、

適正な家賃で。

適切な期間で成約し。

長く入居いただき。

最終的にオーナー様へ利益を残すこと。

これが目的です。

そのためには、

まず空室の原因を確認する。

必要な原状回復を行う。

清掃を含め、募集できる品質まで仕上げる。

基本性能を整える。

目指す成約賃料を決める。

その上で、追加投資によってどれだけ収益改善できるかを考える。

さらに、大きな設備更新が必要であれば、

今回全て行うのか、数回の退去に分けて段階的に改善するのか

も考える。

この順番が重要です。

一度に100万円、200万円を掛けなければ物件が改善できないわけではありません。

収益を得ながら、

今回はキッチン。

次回は浴室。

その次は設備。

というように、数年掛けて少しずつ物件を改善していく方法もあります。

その方がオーナー様の一度の資金負担を軽減でき、途中の募集結果を見ながら次の投資判断をすることもできます。

「空室だからリフォームする」のではなく、「このリフォームをすることで賃貸経営がどう良くなるのか」を考える。

そして、効果が見込めなければ、あえて工事をしない。

必要な工事でも、一度に行う必要がなければ分散する。

工事をするのであれば、成約につながる品質まできちんと仕上げる。

必要なところには費用を掛ける一方で、必要のないところには掛けない。

当社では、このような考え方で空室対策とリフォームを判断することが、やり過ぎを防ぎ、オーナー様の手元に利益を残すことにつながると考えています。