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賃貸物件の清掃は入居率に影響する？共用部管理の重要性
賃貸物件の空室対策というと、
「家賃を下げる」
「設備を追加する」
「室内をリフォームする」
といった方法に目が向きがちです。
もちろん、これらも重要です。
しかし当社では、もっと基本的な部分として、
「建物がきちんと清掃・管理されているか」
も入居率に影響する重要な要素だと考えています。
特に共用部分は、内覧に来られたお客様が室内を見る前に必ず通る場所です。
エントランス。
共用廊下。
階段。
ゴミ置場。
駐輪場。
集合ポスト。
駐車場。
こうした場所が汚れていれば、室内がどれだけきれいでも、
「この建物はちゃんと管理されているのだろうか」
という印象を持たれる可能性があります。
また、清掃には単に建物をきれいにするだけではなく、
建物の小さな異変に気付く機会
という意味もあります。
今回は、賃貸物件の清掃と共用部管理が、入居率や賃貸経営にどのような影響を与えるのかについて考えてみたいと思います。
1．内覧は「部屋に入る前」から始まっている
賃貸物件の内覧というと、室内だけを見ているように思われがちです。
しかし実際には、お客様は物件へ到着した時点から建物を見ています。
駐車場にゴミが落ちている。
エントランスに落ち葉が溜まっている。
集合ポストにチラシがあふれている。
共用廊下に私物が置かれている。
階段に蜘蛛の巣がある。
ゴミ置場が乱れている。
こうした状態は、直接的に家賃や間取りとは関係ありません。
それでも、
「管理されていない建物なのではないか」
という印象につながることがあります。
反対に、築年数が古くても、共用部分がきれいに保たれていれば、
「古いけれど、きちんと管理されている」
という印象を持っていただくことができます。
築古物件では、この差は特に大きいと考えています。
2．「古い」と「汚い」は全く違う
築年数は変えることができません。
築30年の建物を築5年にすることはできません。
しかし、
築30年だから汚くても仕方がない
ということではありません。
例えば古いタイルでも、きれいに清掃されていれば清潔感があります。
築年数の経過した階段でも、ゴミや蜘蛛の巣がなく、照明がきちんと点いていれば印象は変わります。
反対に築浅物件でも、共用部にゴミが溜まり、雑草が伸び、集合ポスト周辺が乱れていれば印象は悪くなります。
賃貸募集では、
「築年数が古いこと」より「古くて管理されていないように見えること」の方が問題
になるケースがあります。
そのため、築古物件こそ清掃や共用部管理が重要だと考えています。
3．若い入居者ほど清潔感を細かく見ていることもある
当社が実務をしていて感じるのは、現在の入居希望者の方は、以前より清潔感に対する要求が高くなっているということです。
特に若い方は細かな汚れにもよく気付かれます。
また、
「男性だから多少汚れていても気にしないだろう」
という考え方も、現在ではあまり当てはまらないように感じています。
男性でも虫が苦手な方は多く、
蜘蛛の巣。
虫の死骸。
水回りの汚れ。
臭い。
こうしたものを非常に気にされる方もいます。
そのため、
「この程度なら大丈夫だろう」
という管理側の感覚と、実際に部屋を借りるお客様の感覚に差があることがあります。
だからこそ、清掃は作業をしたかどうかではなく、
実際に入居希望者が見た時に、清潔だと感じられる状態になっているか
が重要です。
4．清掃は「一度やったから終わり」ではない
清掃業者へ依頼すると、
「清掃を実施しました」
という報告が届きます。
しかし、清掃をしたという事実だけで十分とは限りません。
実際には、
汚れが残っている。
蜘蛛の巣が取れていない。
床の隅にゴミが残っている。
手すりが汚れている。
ということもあります。
当社でも、清掃や原状回復について、仕上がりが十分でなければ手直しをお願いすることがあります。
重要なのは、
「清掃業者が一度入ったか」ではなく、「募集・入居に適した状態になったか」
です。
これは共用部分でも同じです。
月2回清掃しているから良い。
毎週清掃しているから良い。
というものではありません。
回数も大切ですが、
実際の仕上がりを確認すること
の方が重要だと考えています。
5．蜘蛛の巣一つでも、清掃の難しさがある
共用部清掃では、単純に「掃除をすればきれいになる」とはいかないこともあります。
特に地域によっては蜘蛛が非常に多く、蜘蛛の巣対策に苦労することがあります。
当社の管理物件でも、清掃時にほうきで蜘蛛の巣をきれいに払っても、蜘蛛そのものは照明器具や建物の隙間などへ入り込んでしまい、清掃作業者が離れて数時間後には、また元のように蜘蛛の巣が張られているということがありました。
写真だけを見ると、
「本当に清掃したのか」
と思われても不思議ではありません。
しかし実際には、清掃した直後にはきれいになっていても、短時間で元へ戻ってしまうことがあります。
当社でも、
清掃頻度を増やす。
業者を変更する。
清掃方法を変える。
といった対応を行い、どうすれば状態を維持できるのかかなり試行錯誤した経験があります。
このようなケースでは、
単純に清掃回数を増やせば解決するとは限りません。
建物の形状。
照明器具の位置。
周辺環境。
季節。
虫の発生状況。
などによっても変わります。
清掃についても、物件ごとの状況を見ながら方法を考える必要があります。
6．清掃頻度は物件によって違って良い
では、共用部清掃は何回行えば良いのでしょうか。
これは物件によって違います。
例えば、
戸数が多い物件。
植栽が多い物件。
道路から砂埃が入りやすい物件。
ゴミが溜まりやすい物件。
虫や蜘蛛が発生しやすい物件。
であれば、清掃頻度を高くする必要があるかもしれません。
一方、小規模で汚れにくい物件であれば、必要以上に回数を増やしても費用対効果が合わないことがあります。
そのため、
「月○回が正解」と一律に決めるのではなく、物件の状態に合わせて回数を決める
べきだと思います。
当社では、「必要なことを、必要なだけ」という考え方で、清掃についても物件ごとに判断しています。
7．清掃内容も「何が含まれているか」で見る
清掃費を比較する際には、月額料金だけで比べないことも重要です。
例えば、
「他社は月○円だから安い」
という話があっても、その料金に何が含まれているのかによって意味は変わります。
当社の場合、日常的な共用部清掃については掃き清掃を基本としています。
その上で、必要に応じて、
除草作業。
スチーム洗浄。
水拭き。
その他の追加作業。
などを行います。
そのため、基本料金だけを比較すると他社より高い・安いという違いがあったとしても、除草や洗浄、水拭きなどまで同じ条件で比較すれば、最終的な費用差はそれほど大きくないケースもあると考えています。
大切なのは、
「月額清掃費はいくらか」だけではなく、「その金額で何をどこまでやってもらえるのか」
です。
例えば基本料金が安くても、
除草は別料金。
床洗浄も別料金。
水拭きも別料金。
となれば、年間を通して見ると最終的な負担額が大きく変わらないこともあります。
清掃費についても、修繕見積りと同じように、
単価だけではなく作業範囲まで比較する
ことが重要です。
8．共用部清掃は既存入居者の満足度にも影響する
共用部清掃の効果は、新規募集だけではありません。
現在住んでいる入居者様にも影響します。
自分の部屋の中は入居者様自身で掃除できます。
しかし、
共用廊下。
階段。
エントランス。
ゴミ置場。
駐輪場。
については、個々の入居者様ではどうすることもできません。
毎日帰宅する度に、
「またゴミが落ちている」
「蜘蛛の巣が増えている」
「共用灯が切れたまま」
「駐輪場が乱れている」
という状態であれば、不満が積み重なります。
一つひとつは退去理由になるほど大きな問題ではないかもしれません。
しかし、こうした小さな不満が積み重なることで、
「次の更新では引っ越そう」
という判断につながる可能性はあります。
つまり清掃には、
新しい入居者を決めるだけでなく、現在の入居者様に長く住んでいただくための意味
もあります。
9．ゴミ置場を見ると管理状態が分かる
共用部分の中でも、特に管理状態が表れやすいのがゴミ置場です。
曜日を守らずゴミが出されている。
粗大ゴミが放置されている。
分別されていない。
カラスや猫によって散乱している。
こうした状態が長く放置されていると、
「この建物はルールが守られていない」
という印象につながります。
また、ゴミ問題を放置すると、
臭い。
害虫。
近隣トラブル。
などにつながることもあります。
そのためゴミ置場は、単に掃除するだけでなく、
ルールが守られているかまで含めて管理する場所
だと考えています。
必要に応じて掲示を行ったり、特定の入居者様へ案内したりすることも必要です。
10．駐輪場・駐車場も「清掃以外の管理」が必要
共用部管理は、掃き掃除だけではありません。
例えば駐輪場では、
長期間使われていない自転車。
退去者が残していった自転車。
区画外へ置かれた自転車。
などが増えてくることがあります。
駐車場でも、
無断駐車。
区画線を越えた駐車。
契約区画以外への駐車。
などが起こることがあります。
こうした状態を放置すると、
真面目にルールを守っている入居者様ほど不満を持ちます。
共用部管理とは、
きれいにすることだけでなく、正しく使われる状態を維持すること
でもあります。
11．雑草や植栽も物件の第一印象を左右する
建物本体がきれいでも、敷地内に雑草が生い茂っていると印象は変わります。
特に春から夏にかけては、雑草が短期間で伸びます。
伸びた雑草を放置すると、
管理されていない印象。
虫の発生。
通行しづらい。
駐車場区画が見えづらい。
などの問題につながります。
一方、必要以上に高額な植栽管理を行う必要もありません。
ここでも、
美観とコストのバランス
が重要です。
除草を通常清掃とは別に考えるのか。
年間何回必要なのか。
清掃会社へまとめてお願いした方が良いのか。
物件によって合理的な方法は変わります。
12．賃貸経営も管理業務も「小さな異変に気付けるか」が大切
賃貸経営では、
「成功するオーナー様はマメな方が多い」
「小さな異変によく気付く方が強い」
と言われることがあります。
当社も、この考え方は管理会社にも当てはまると思っています。
例えば、
以前はなかった天井の染み。
少し傾いた掲示物。
切れかかった共用灯。
いつもと違う場所に置かれた自転車。
増えてきた雑草。
床の小さなひび割れ。
給水設備付近の僅かな水濡れ。
一つひとつは、その場では大きな問題ではないかもしれません。
しかし、
「前回と何か違う」
と気付くことができれば、大きなトラブルになる前に確認できる場合があります。
反対に、小さな変化を見逃し続ければ、
「気付いた時には大きな修繕が必要になっていた」
ということもあります。
賃貸管理では、こうした小さな変化に気付くことが非常に重要だと考えています。
13．清掃作業は「異変に気付く場」でもある
当社にとっても、清掃についてはこれから更に他社との差別化を図っていきたい分野の一つです。
清掃というと、
ほうきで掃く。
ゴミを拾う。
蜘蛛の巣を払う。
という単純作業のように見えるかもしれません。
しかし当社では、
清掃作業は、建物の異変に気付くための重要な機会
でもあると考えています。
定期的に同じ建物を見るからこそ、
「前回はこんな染みはなかった」
「この照明は以前より暗い」
「ここに水が溜まるようになった」
「この自転車は長期間動いていない」
「この壁に新しい傷がある」
といった違いに気付くことがあります。
ただ清掃するのではなく、
前回との違いを見る。
これが重要です。
清掃担当者がこうした異変に気付き、管理会社へ報告し、必要に応じて確認や修繕につなげる。
この仕組みができれば、清掃は単なる美観維持以上の意味を持つようになります。
14．清掃で建物の異常に気付くこともある
実際、清掃時には、
天井に新しい染みがある。
水が漏れている。
共用灯が切れている。
外壁の一部が剥がれている。
設備から異音がする。
放置物がある。
といった異常に気付くことがあります。
定期的に人が現地を見ることで、問題を早期発見できる可能性が高くなります。
その意味では、清掃は単なる美観維持ではなく、
簡易的な現況確認の機会
にもなります。
特に遠方のオーナー様にとっては、管理会社や清掃担当者が定期的に現地を見る意味は大きいと思います。
ただし、単に現地へ行けば良いわけではありません。
重要なのは、
「見る意識を持って現地を見ること」
です。
同じ建物を何度も見ているからこそ、前回との違いに気付ける。
この積み重ねが、管理品質の差になると考えています。
15．写真付きの清掃報告は遠方オーナーにも有効
遠方に物件を所有しているオーナー様の場合、
「清掃しています」
という報告だけでは、実際の状態が分かりません。
そのため、写真付きで清掃状況を確認できることは有効です。
エントランス。
廊下。
階段。
ゴミ置場。
駐輪場。
外周。
などを写真で確認できれば、
「今どのような状態なのか」
が分かります。
ただし、写真を撮ること自体が目的になってはいけません。
重要なのは、
写真を見て、問題があれば次の対策につなげること
です。
例えば、
雑草が増えている。
放置自転車がある。
粗大ゴミが置かれている。
照明が切れている。
蜘蛛の巣が非常に増えている。
ということが分かれば、それぞれ対応を考える必要があります。
さらに、
「前回の写真と比べて何か変わっていないか」
という視点を持つことで、清掃報告はより価値のあるものになります。
報告だけで終わらず、対策まで考えることが重要です。
16．「清掃費が安い」だけで選ばない
清掃業者を選ぶ際には、当然費用も重要です。
しかし、
月5,000円だから安い。
月1万円だから高い。
と金額だけで判断することはできません。
例えば安くても、
毎回同じ場所しか清掃しない。
蜘蛛の巣を取らない。
ゴミ置場を確認しない。
異常があっても報告しない。
という業者であれば、十分とは言えません。
一方で多少費用が高くても、
細かな部分まで確認する。
問題があれば報告する。
必要に応じて手直しする。
小さな異変にも気付いてくれる。
という業者であれば、その差額に意味があることもあります。
さらに、
掃き清掃だけなのか。
水拭きまで含まれるのか。
除草まで行うのか。
定期的な洗浄が含まれるのか。
という作業範囲によっても金額は変わります。
修繕業者と同じで、
安いかどうかではなく、その費用に対してどのような仕事をしてくれるか
を見るべきです。
17．清掃会社任せにしない
管理会社が清掃を外注することは珍しくありません。
当社でも、必要に応じて専門業者へ依頼します。
しかし、
「清掃会社へ依頼したから、後は知りません」
ということでは管理になりません。
清掃状況を確認する。
報告内容を見る。
問題があれば改善を依頼する。
必要に応じて清掃方法や頻度を変更する。
場合によっては業者を変更する。
こうしたことも管理会社の仕事です。
先ほどの蜘蛛の巣のように、業者さんがきちんと作業をしていても、物件特有の事情によって状態を維持できないこともあります。
その場合には、
「業者の清掃が悪い」
と決めつけるのではなく、
なぜすぐ元へ戻るのか。
頻度を変えれば改善するのか。
方法を変える必要があるのか。
別の業者なら違うのか。
まで考える必要があります。
そして、清掃作業中に見つかった異変について、
「清掃業者の仕事ではないから」
と流してしまわず、管理会社へ情報が上がってくる仕組みをつくることも重要です。
清掃する人と、その情報を管理に活かす人をつなぐこと。
これも管理会社の役割だと考えています。
18．清掃だけでは解決できない問題もある
もちろん、共用部をきれいにすれば全ての空室が決まるわけではありません。
賃料が高い。
間取りに需要がない。
駐車場が不足している。
募集情報が十分に出ていない。
室内設備が著しく古い。
といった問題があれば、清掃だけでは解決できません。
そのため、
「清掃すれば満室になる」
という単純な話ではありません。
しかし、清掃が十分でないことによって、
本来決まるはずの物件を決まりにくくすることはあります。
清掃は空室対策の「必殺技」ではありません。
むしろ、
賃貸募集をする上で整えておくべき基本条件
の一つだと思います。
19．高額なリフォームより先に清掃を見直す
空室が続いていると、
「100万円掛けてリフォームしましょう」
という話になることがあります。
しかし、その前に、
室内は本当にきれいなのか。
共用部分はきれいなのか。
臭いはないか。
ゴミ置場は乱れていないか。
雑草は伸びていないか。
蜘蛛の巣は放置されていないか。
という基本を一度確認してみることをお勧めします。
数千円、数万円の清掃改善で印象が変わるのであれば、その方が費用対効果は高くなります。
当社では、
大きなお金を掛ける前に、基本的なことがきちんとできているかを見る
ことが重要だと考えています。
20．清掃状態は管理会社の姿勢が見えやすい
共用部は、管理会社の仕事の中でも非常に分かりやすい部分です。
書類が正確か。
家賃管理が適切か。
修繕費が妥当か。
といった部分は、外からはなかなか分かりません。
しかし、
建物がきれいか。
共用灯が切れたままになっていないか。
ゴミ置場が整理されているか。
放置自転車が増えていないか。
ということは、現地へ行けば分かります。
その意味では、
共用部分は管理品質が表れやすい場所
とも言えます。
そして、単にきれいかどうかだけでなく、
小さな異変を見つけ、それを次の対応につなげられているか
というところにも、管理会社の姿勢が表れると思います。
21．清掃費は「経費」だけでなく「収益維持のための費用」
清掃費は毎月掛かるため、
「できるだけ削りたい」
と思われることもあるかもしれません。
もちろん、必要以上に高額な清掃費を支払う必要はありません。
しかし、清掃費を削減した結果、
物件の印象が悪くなる。
既存入居者の満足度が下がる。
内覧時の印象が悪くなる。
建物の異常発見が遅れる。
のであれば、結果として収益を悪化させる可能性があります。
また、清掃会社の料金を比較する際も、基本料金だけではなく、
掃き清掃。
水拭き。
除草。
洗浄。
報告。
まで同じ条件に揃えて比較する必要があります。
当社では日常清掃は掃き清掃を基本としていますが、必要な除草作業やスチーム洗浄、水拭きまで含めて年間の費用を比較すれば、他社との費用差はそれほど大きくない場合もあると考えています。
そのため清掃費は、
単なる維持費ではなく、賃料・入居率・入居継続、そして建物の早期異常発見を支えるための経費
として考えることも必要です。
共用部清掃は「地味だけれど重要な空室対策」
賃貸物件の空室対策というと、どうしても目立つ施策が注目されます。
家賃を下げる。
リフォームする。
設備を追加する。
広告料を増やす。
こうした方法も必要な場合があります。
しかし、その前に、
エントランスはきれいか。
廊下や階段にゴミはないか。
蜘蛛の巣はないか。
ゴミ置場は整理されているか。
共用灯は切れていないか。
駐輪場や駐車場は適切に使われているか。
雑草は伸びていないか。
という基本を見ることも重要です。
築年数は変えられません。
しかし、
「古いけれど管理されている建物」にすることはできます。
そして当社では、清掃についてもう一つ重要な役割があると考えています。
それが、
「小さな異変に気付くこと」です。
賃貸経営で成功する方は、マメで、小さな異変によく気付く方が多いと言われます。
管理会社にも同じことが言えると思います。
清掃の際に、
「何となく前回と違う」
という変化を見逃さない。
その小さな違和感が、設備故障や漏水、建物劣化、入居者トラブルなどの早期発見につながることがあります。
当社にとっても、清掃はこれから更に他社との差別化を図っていきたい分野です。
単純に掃いて終わりではなく、
建物を見る。
前回と比べる。
異変に気付く。
報告する。
必要なら対策する。
ここまでつながって初めて、清掃が管理業務として大きな意味を持つと考えています。
清掃の目的は、新しい入居者様へ良い印象を与えるだけではありません。
現在住んでいる入居者様に、
「この建物はきちんと管理されている」
と感じていただくこと。
そして、建物の小さな変化を早めに見つけること。
その積み重ねが、長期入居や建物への信頼、将来的な修繕費の抑制にもつながります。
当社では、清掃を単なる美観維持ではなく、
募集、入居者満足、建物の異常発見、資産維持を支える基本的な管理業務
の一つだと考えています。
派手な空室対策を行う前に、まず基本的な管理ができているか。
そして清掃費についても、単純な価格比較ではなく、
何を、どの頻度で、どこまで行い、その結果として建物がどのような状態に保たれ、どのような異変に気付けているのか
まで確認する。
賃貸経営では、こうした地味な部分を丁寧に積み重ねることが、結果として入居率や収益の安定につながると考えています。
賃貸物件の清掃は入居率に影響する？共用部管理の重要性
賃貸物件の空室対策というと、
「家賃を下げる」
「設備を追加する」
「室内をリフォームする」
といった方法に目が向きがちです。
もちろん、これらも重要です。
しかし当社では、もっと基本的な部分として、
「建物がきちんと清掃・管理されているか」
も入居率に影響する重要な要素だと考えています。
特に共用部分は、内覧に来られたお客様が室内を見る前に必ず通る場所です。
エントランス。
共用廊下。
階段。
ゴミ置場。
駐輪場。
集合ポスト。
駐車場。
こうした場所が汚れていれば、室内がどれだけきれいでも、
「この建物はちゃんと管理されているのだろうか」
という印象を持たれる可能性があります。
また、清掃には単に建物をきれいにするだけではなく、
建物の小さな異変に気付く機会
という意味もあります。
今回は、賃貸物件の清掃と共用部管理が、入居率や賃貸経営にどのような影響を与えるのかについて考えてみたいと思います。
1．内覧は「部屋に入る前」から始まっている
賃貸物件の内覧というと、室内だけを見ているように思われがちです。
しかし実際には、お客様は物件へ到着した時点から建物を見ています。
駐車場にゴミが落ちている。
エントランスに落ち葉が溜まっている。
集合ポストにチラシがあふれている。
共用廊下に私物が置かれている。
階段に蜘蛛の巣がある。
ゴミ置場が乱れている。
こうした状態は、直接的に家賃や間取りとは関係ありません。
それでも、
「管理されていない建物なのではないか」
という印象につながることがあります。
反対に、築年数が古くても、共用部分がきれいに保たれていれば、
「古いけれど、きちんと管理されている」
という印象を持っていただくことができます。
築古物件では、この差は特に大きいと考えています。
2．「古い」と「汚い」は全く違う
築年数は変えることができません。
築30年の建物を築5年にすることはできません。
しかし、
築30年だから汚くても仕方がない
ということではありません。
例えば古いタイルでも、きれいに清掃されていれば清潔感があります。
築年数の経過した階段でも、ゴミや蜘蛛の巣がなく、照明がきちんと点いていれば印象は変わります。
反対に築浅物件でも、共用部にゴミが溜まり、雑草が伸び、集合ポスト周辺が乱れていれば印象は悪くなります。
賃貸募集では、
「築年数が古いこと」より「古くて管理されていないように見えること」の方が問題
になるケースがあります。
そのため、築古物件こそ清掃や共用部管理が重要だと考えています。
3．若い入居者ほど清潔感を細かく見ていることもある
当社が実務をしていて感じるのは、現在の入居希望者の方は、以前より清潔感に対する要求が高くなっているということです。
特に若い方は細かな汚れにもよく気付かれます。
また、
「男性だから多少汚れていても気にしないだろう」
という考え方も、現在ではあまり当てはまらないように感じています。
男性でも虫が苦手な方は多く、
蜘蛛の巣。
虫の死骸。
水回りの汚れ。
臭い。
こうしたものを非常に気にされる方もいます。
そのため、
「この程度なら大丈夫だろう」
という管理側の感覚と、実際に部屋を借りるお客様の感覚に差があることがあります。
だからこそ、清掃は作業をしたかどうかではなく、
実際に入居希望者が見た時に、清潔だと感じられる状態になっているか
が重要です。
4．清掃は「一度やったから終わり」ではない
清掃業者へ依頼すると、
「清掃を実施しました」
という報告が届きます。
しかし、清掃をしたという事実だけで十分とは限りません。
実際には、
汚れが残っている。
蜘蛛の巣が取れていない。
床の隅にゴミが残っている。
手すりが汚れている。
ということもあります。
当社でも、清掃や原状回復について、仕上がりが十分でなければ手直しをお願いすることがあります。
重要なのは、
「清掃業者が一度入ったか」ではなく、「募集・入居に適した状態になったか」
です。
これは共用部分でも同じです。
月2回清掃しているから良い。
毎週清掃しているから良い。
というものではありません。
回数も大切ですが、
実際の仕上がりを確認すること
の方が重要だと考えています。
5．蜘蛛の巣一つでも、清掃の難しさがある
共用部清掃では、単純に「掃除をすればきれいになる」とはいかないこともあります。
特に地域によっては蜘蛛が非常に多く、蜘蛛の巣対策に苦労することがあります。
当社の管理物件でも、清掃時にほうきで蜘蛛の巣をきれいに払っても、蜘蛛そのものは照明器具や建物の隙間などへ入り込んでしまい、清掃作業者が離れて数時間後には、また元のように蜘蛛の巣が張られているということがありました。
写真だけを見ると、
「本当に清掃したのか」
と思われても不思議ではありません。
しかし実際には、清掃した直後にはきれいになっていても、短時間で元へ戻ってしまうことがあります。
当社でも、
清掃頻度を増やす。
業者を変更する。
清掃方法を変える。
といった対応を行い、どうすれば状態を維持できるのかかなり試行錯誤した経験があります。
このようなケースでは、
単純に清掃回数を増やせば解決するとは限りません。
建物の形状。
照明器具の位置。
周辺環境。
季節。
虫の発生状況。
などによっても変わります。
清掃についても、物件ごとの状況を見ながら方法を考える必要があります。
6．清掃頻度は物件によって違って良い
では、共用部清掃は何回行えば良いのでしょうか。
これは物件によって違います。
例えば、
戸数が多い物件。
植栽が多い物件。
道路から砂埃が入りやすい物件。
ゴミが溜まりやすい物件。
虫や蜘蛛が発生しやすい物件。
であれば、清掃頻度を高くする必要があるかもしれません。
一方、小規模で汚れにくい物件であれば、必要以上に回数を増やしても費用対効果が合わないことがあります。
そのため、
「月○回が正解」と一律に決めるのではなく、物件の状態に合わせて回数を決める
べきだと思います。
当社では、「必要なことを、必要なだけ」という考え方で、清掃についても物件ごとに判断しています。
7．清掃内容も「何が含まれているか」で見る
清掃費を比較する際には、月額料金だけで比べないことも重要です。
例えば、
「他社は月○円だから安い」
という話があっても、その料金に何が含まれているのかによって意味は変わります。
当社の場合、日常的な共用部清掃については掃き清掃を基本としています。
その上で、必要に応じて、
除草作業。
スチーム洗浄。
水拭き。
その他の追加作業。
などを行います。
そのため、基本料金だけを比較すると他社より高い・安いという違いがあったとしても、除草や洗浄、水拭きなどまで同じ条件で比較すれば、最終的な費用差はそれほど大きくないケースもあると考えています。
大切なのは、
「月額清掃費はいくらか」だけではなく、「その金額で何をどこまでやってもらえるのか」
です。
例えば基本料金が安くても、
除草は別料金。
床洗浄も別料金。
水拭きも別料金。
となれば、年間を通して見ると最終的な負担額が大きく変わらないこともあります。
清掃費についても、修繕見積りと同じように、
単価だけではなく作業範囲まで比較する
ことが重要です。
8．共用部清掃は既存入居者の満足度にも影響する
共用部清掃の効果は、新規募集だけではありません。
現在住んでいる入居者様にも影響します。
自分の部屋の中は入居者様自身で掃除できます。
しかし、
共用廊下。
階段。
エントランス。
ゴミ置場。
駐輪場。
については、個々の入居者様ではどうすることもできません。
毎日帰宅する度に、
「またゴミが落ちている」
「蜘蛛の巣が増えている」
「共用灯が切れたまま」
「駐輪場が乱れている」
という状態であれば、不満が積み重なります。
一つひとつは退去理由になるほど大きな問題ではないかもしれません。
しかし、こうした小さな不満が積み重なることで、
「次の更新では引っ越そう」
という判断につながる可能性はあります。
つまり清掃には、
新しい入居者を決めるだけでなく、現在の入居者様に長く住んでいただくための意味
もあります。
9．ゴミ置場を見ると管理状態が分かる
共用部分の中でも、特に管理状態が表れやすいのがゴミ置場です。
曜日を守らずゴミが出されている。
粗大ゴミが放置されている。
分別されていない。
カラスや猫によって散乱している。
こうした状態が長く放置されていると、
「この建物はルールが守られていない」
という印象につながります。
また、ゴミ問題を放置すると、
臭い。
害虫。
近隣トラブル。
などにつながることもあります。
そのためゴミ置場は、単に掃除するだけでなく、
ルールが守られているかまで含めて管理する場所
だと考えています。
必要に応じて掲示を行ったり、特定の入居者様へ案内したりすることも必要です。
10．駐輪場・駐車場も「清掃以外の管理」が必要
共用部管理は、掃き掃除だけではありません。
例えば駐輪場では、
長期間使われていない自転車。
退去者が残していった自転車。
区画外へ置かれた自転車。
などが増えてくることがあります。
駐車場でも、
無断駐車。
区画線を越えた駐車。
契約区画以外への駐車。
などが起こることがあります。
こうした状態を放置すると、
真面目にルールを守っている入居者様ほど不満を持ちます。
共用部管理とは、
きれいにすることだけでなく、正しく使われる状態を維持すること
でもあります。
11．雑草や植栽も物件の第一印象を左右する
建物本体がきれいでも、敷地内に雑草が生い茂っていると印象は変わります。
特に春から夏にかけては、雑草が短期間で伸びます。
伸びた雑草を放置すると、
管理されていない印象。
虫の発生。
通行しづらい。
駐車場区画が見えづらい。
などの問題につながります。
一方、必要以上に高額な植栽管理を行う必要もありません。
ここでも、
美観とコストのバランス
が重要です。
除草を通常清掃とは別に考えるのか。
年間何回必要なのか。
清掃会社へまとめてお願いした方が良いのか。
物件によって合理的な方法は変わります。
12．賃貸経営も管理業務も「小さな異変に気付けるか」が大切
賃貸経営では、
「成功するオーナー様はマメな方が多い」
「小さな異変によく気付く方が強い」
と言われることがあります。
当社も、この考え方は管理会社にも当てはまると思っています。
例えば、
以前はなかった天井の染み。
少し傾いた掲示物。
切れかかった共用灯。
いつもと違う場所に置かれた自転車。
増えてきた雑草。
床の小さなひび割れ。
給水設備付近の僅かな水濡れ。
一つひとつは、その場では大きな問題ではないかもしれません。
しかし、
「前回と何か違う」
と気付くことができれば、大きなトラブルになる前に確認できる場合があります。
反対に、小さな変化を見逃し続ければ、
「気付いた時には大きな修繕が必要になっていた」
ということもあります。
賃貸管理では、こうした小さな変化に気付くことが非常に重要だと考えています。
13．清掃作業は「異変に気付く場」でもある
当社にとっても、清掃についてはこれから更に他社との差別化を図っていきたい分野の一つです。
清掃というと、
ほうきで掃く。
ゴミを拾う。
蜘蛛の巣を払う。
という単純作業のように見えるかもしれません。
しかし当社では、
清掃作業は、建物の異変に気付くための重要な機会
でもあると考えています。
定期的に同じ建物を見るからこそ、
「前回はこんな染みはなかった」
「この照明は以前より暗い」
「ここに水が溜まるようになった」
「この自転車は長期間動いていない」
「この壁に新しい傷がある」
といった違いに気付くことがあります。
ただ清掃するのではなく、
前回との違いを見る。
これが重要です。
清掃担当者がこうした異変に気付き、管理会社へ報告し、必要に応じて確認や修繕につなげる。
この仕組みができれば、清掃は単なる美観維持以上の意味を持つようになります。
14．清掃で建物の異常に気付くこともある
実際、清掃時には、
天井に新しい染みがある。
水が漏れている。
共用灯が切れている。
外壁の一部が剥がれている。
設備から異音がする。
放置物がある。
といった異常に気付くことがあります。
定期的に人が現地を見ることで、問題を早期発見できる可能性が高くなります。
その意味では、清掃は単なる美観維持ではなく、
簡易的な現況確認の機会
にもなります。
特に遠方のオーナー様にとっては、管理会社や清掃担当者が定期的に現地を見る意味は大きいと思います。
ただし、単に現地へ行けば良いわけではありません。
重要なのは、
「見る意識を持って現地を見ること」
です。
同じ建物を何度も見ているからこそ、前回との違いに気付ける。
この積み重ねが、管理品質の差になると考えています。
15．写真付きの清掃報告は遠方オーナーにも有効
遠方に物件を所有しているオーナー様の場合、
「清掃しています」
という報告だけでは、実際の状態が分かりません。
そのため、写真付きで清掃状況を確認できることは有効です。
エントランス。
廊下。
階段。
ゴミ置場。
駐輪場。
外周。
などを写真で確認できれば、
「今どのような状態なのか」
が分かります。
ただし、写真を撮ること自体が目的になってはいけません。
重要なのは、
写真を見て、問題があれば次の対策につなげること
です。
例えば、
雑草が増えている。
放置自転車がある。
粗大ゴミが置かれている。
照明が切れている。
蜘蛛の巣が非常に増えている。
ということが分かれば、それぞれ対応を考える必要があります。
さらに、
「前回の写真と比べて何か変わっていないか」
という視点を持つことで、清掃報告はより価値のあるものになります。
報告だけで終わらず、対策まで考えることが重要です。
16．「清掃費が安い」だけで選ばない
清掃業者を選ぶ際には、当然費用も重要です。
しかし、
月5,000円だから安い。
月1万円だから高い。
と金額だけで判断することはできません。
例えば安くても、
毎回同じ場所しか清掃しない。
蜘蛛の巣を取らない。
ゴミ置場を確認しない。
異常があっても報告しない。
という業者であれば、十分とは言えません。
一方で多少費用が高くても、
細かな部分まで確認する。
問題があれば報告する。
必要に応じて手直しする。
小さな異変にも気付いてくれる。
という業者であれば、その差額に意味があることもあります。
さらに、
掃き清掃だけなのか。
水拭きまで含まれるのか。
除草まで行うのか。
定期的な洗浄が含まれるのか。
という作業範囲によっても金額は変わります。
修繕業者と同じで、
安いかどうかではなく、その費用に対してどのような仕事をしてくれるか
を見るべきです。
17．清掃会社任せにしない
管理会社が清掃を外注することは珍しくありません。
当社でも、必要に応じて専門業者へ依頼します。
しかし、
「清掃会社へ依頼したから、後は知りません」
ということでは管理になりません。
清掃状況を確認する。
報告内容を見る。
問題があれば改善を依頼する。
必要に応じて清掃方法や頻度を変更する。
場合によっては業者を変更する。
こうしたことも管理会社の仕事です。
先ほどの蜘蛛の巣のように、業者さんがきちんと作業をしていても、物件特有の事情によって状態を維持できないこともあります。
その場合には、
「業者の清掃が悪い」
と決めつけるのではなく、
なぜすぐ元へ戻るのか。
頻度を変えれば改善するのか。
方法を変える必要があるのか。
別の業者なら違うのか。
まで考える必要があります。
そして、清掃作業中に見つかった異変について、
「清掃業者の仕事ではないから」
と流してしまわず、管理会社へ情報が上がってくる仕組みをつくることも重要です。
清掃する人と、その情報を管理に活かす人をつなぐこと。
これも管理会社の役割だと考えています。
18．清掃だけでは解決できない問題もある
もちろん、共用部をきれいにすれば全ての空室が決まるわけではありません。
賃料が高い。
間取りに需要がない。
駐車場が不足している。
募集情報が十分に出ていない。
室内設備が著しく古い。
といった問題があれば、清掃だけでは解決できません。
そのため、
「清掃すれば満室になる」
という単純な話ではありません。
しかし、清掃が十分でないことによって、
本来決まるはずの物件を決まりにくくすることはあります。
清掃は空室対策の「必殺技」ではありません。
むしろ、
賃貸募集をする上で整えておくべき基本条件
の一つだと思います。
19．高額なリフォームより先に清掃を見直す
空室が続いていると、
「100万円掛けてリフォームしましょう」
という話になることがあります。
しかし、その前に、
室内は本当にきれいなのか。
共用部分はきれいなのか。
臭いはないか。
ゴミ置場は乱れていないか。
雑草は伸びていないか。
蜘蛛の巣は放置されていないか。
という基本を一度確認してみることをお勧めします。
数千円、数万円の清掃改善で印象が変わるのであれば、その方が費用対効果は高くなります。
当社では、
大きなお金を掛ける前に、基本的なことがきちんとできているかを見る
ことが重要だと考えています。
20．清掃状態は管理会社の姿勢が見えやすい
共用部は、管理会社の仕事の中でも非常に分かりやすい部分です。
書類が正確か。
家賃管理が適切か。
修繕費が妥当か。
といった部分は、外からはなかなか分かりません。
しかし、
建物がきれいか。
共用灯が切れたままになっていないか。
ゴミ置場が整理されているか。
放置自転車が増えていないか。
ということは、現地へ行けば分かります。
その意味では、
共用部分は管理品質が表れやすい場所
とも言えます。
そして、単にきれいかどうかだけでなく、
小さな異変を見つけ、それを次の対応につなげられているか
というところにも、管理会社の姿勢が表れると思います。
21．清掃費は「経費」だけでなく「収益維持のための費用」
清掃費は毎月掛かるため、
「できるだけ削りたい」
と思われることもあるかもしれません。
もちろん、必要以上に高額な清掃費を支払う必要はありません。
しかし、清掃費を削減した結果、
物件の印象が悪くなる。
既存入居者の満足度が下がる。
内覧時の印象が悪くなる。
建物の異常発見が遅れる。
のであれば、結果として収益を悪化させる可能性があります。
また、清掃会社の料金を比較する際も、基本料金だけではなく、
掃き清掃。
水拭き。
除草。
洗浄。
報告。
まで同じ条件に揃えて比較する必要があります。
当社では日常清掃は掃き清掃を基本としていますが、必要な除草作業やスチーム洗浄、水拭きまで含めて年間の費用を比較すれば、他社との費用差はそれほど大きくない場合もあると考えています。
そのため清掃費は、
単なる維持費ではなく、賃料・入居率・入居継続、そして建物の早期異常発見を支えるための経費
として考えることも必要です。
共用部清掃は「地味だけれど重要な空室対策」
賃貸物件の空室対策というと、どうしても目立つ施策が注目されます。
家賃を下げる。
リフォームする。
設備を追加する。
広告料を増やす。
こうした方法も必要な場合があります。
しかし、その前に、
エントランスはきれいか。
廊下や階段にゴミはないか。
蜘蛛の巣はないか。
ゴミ置場は整理されているか。
共用灯は切れていないか。
駐輪場や駐車場は適切に使われているか。
雑草は伸びていないか。
という基本を見ることも重要です。
築年数は変えられません。
しかし、
「古いけれど管理されている建物」にすることはできます。
そして当社では、清掃についてもう一つ重要な役割があると考えています。
それが、
「小さな異変に気付くこと」です。
賃貸経営で成功する方は、マメで、小さな異変によく気付く方が多いと言われます。
管理会社にも同じことが言えると思います。
清掃の際に、
「何となく前回と違う」
という変化を見逃さない。
その小さな違和感が、設備故障や漏水、建物劣化、入居者トラブルなどの早期発見につながることがあります。
当社にとっても、清掃はこれから更に他社との差別化を図っていきたい分野です。
単純に掃いて終わりではなく、
建物を見る。
前回と比べる。
異変に気付く。
報告する。
必要なら対策する。
ここまでつながって初めて、清掃が管理業務として大きな意味を持つと考えています。
清掃の目的は、新しい入居者様へ良い印象を与えるだけではありません。
現在住んでいる入居者様に、
「この建物はきちんと管理されている」
と感じていただくこと。
そして、建物の小さな変化を早めに見つけること。
その積み重ねが、長期入居や建物への信頼、将来的な修繕費の抑制にもつながります。
当社では、清掃を単なる美観維持ではなく、
募集、入居者満足、建物の異常発見、資産維持を支える基本的な管理業務
の一つだと考えています。
派手な空室対策を行う前に、まず基本的な管理ができているか。
そして清掃費についても、単純な価格比較ではなく、
何を、どの頻度で、どこまで行い、その結果として建物がどのような状態に保たれ、どのような異変に気付けているのか
まで確認する。
賃貸経営では、こうした地味な部分を丁寧に積み重ねることが、結果として入居率や収益の安定につながると考えています。