賃貸物件を長く所有していると、

「この業者には昔からお願いしている」
「家賃はずっとこの金額」
「このやり方で何十年も問題なかった」
「前の管理会社からこう引き継いでいる」

ということがあります。

もちろん、長く続いているということは、それだけ大きな問題なく運用できてきたという意味でもあります。

良い業者さんや、長年安定している仕組みを、理由もなく変更する必要はありません。

一方で当社では、

「昔からこうしている」という理由だけで運用を続けることには注意が必要

だと考えています。

賃貸市場は変わります。

入居者様の生活スタイルも変わります。

工事費も変わります。

設備も変わります。

保証会社や集金方法など、管理を支える仕組みも変わっていきます。

そして最近では、管理ソフトやクラウドサービスなども大きく進化しています。

その中で運用だけが10年前、20年前のままであれば、

気付かないうちに収益を落としていたり、余分な費用や手間を掛け続けていたりする可能性があります。

今回は、賃貸管理の運用を定期的に見直す必要性について考えてみたいと思います。

1．問題が起きていないことと、最適な運用であることは違う

長年トラブルなく続いている運用を見ると、

「今まで問題なかったから、このままで良い」

と考えたくなります。

しかし、

問題が起きていないことと、現在の状況に合った最適な運用であることは別です。

例えば、家賃5万円で10年間入居している部屋があるとします。

滞納もなく、入居者様とのトラブルもない。

それ自体は非常に良いことです。

しかし、その間に周辺相場が上がり、現在の新規募集では5万5,000円で十分成約できる市場になっているかもしれません。

この場合、

「問題がない」

という理由だけで、新規募集時にも昔と同じ5万円で募集すれば、本来得られる収益を逃すことになります。

逆に、相場が下がっているのに昔の家賃へ固執すれば、長期空室になることもあります。

つまり、

過去に正しかった運用が、現在も正しいとは限りません。

2．賃料は定期的に市場と照らし合わせる

賃貸経営において、最も分かりやすく見直しが必要なのが賃料です。

賃料は一度決めたら固定するものではありません。

周辺の新築供給。

競合物件の募集状況。

建築費の上昇。

物価。

駅周辺の開発。

法人需要。

駐車場需要。

などによって市場は変化します。

特に最近では、新築建築費の上昇などによって新築賃料が上がり、その結果として築年数の古い物件でも相対的に競争力が出てくるケースがあります。

それにもかかわらず、

「この部屋は昔から5万円だから」

という理由だけで募集賃料を決めるのは勿体ないと思います。

当社では、

募集する度に、その時点の市場を見て賃料を考える

ことが重要だと考えています。

3．昔の募集条件をそのまま使っていないか

見直すべきなのは家賃だけではありません。

例えば、

敷金。

礼金。

保証金。

償却。

フリーレント。

広告料。

短期解約違約金。

更新条件。

こうした募集条件も、市場によって変わります。

以前は一般的だった条件でも、現在では入居希望者から敬遠されることがあります。

反対に、条件を多少変更することで、家賃を下げずに成約できる場合もあります。

空室が長引いた時に、

「家賃を3,000円下げましょう」

とすぐ考えるのではなく、

募集条件全体の中で調整できるところはないか

を見るべきです。

当社では、成約条件についてはできるだけこだわって考えてほしいと思っています。

これは私自身の信念でもあります。

一度家賃を下げれば、その金額は入居期間中ずっと影響します。

だからこそ、昔からの条件をそのまま使うのではなく、その時の市場に合った条件へ見直すことが重要です。

4．「昔からの業者だから」は価格の妥当性を保証しない

賃貸物件では、

「この業者には昔からお願いしている」

というケースがよくあります。

長年の付き合いがあり、物件のこともよく知っている。

何かあればすぐ来てくれる。

こうした関係には大きな価値があります。

当社でも、信頼できる業者さんと継続して付き合うことは重要だと考えています。

しかし、

長く付き合っていることと、現在の価格や工事内容が妥当であることは別です。

例えば、

昔は安かった。

当時は適正価格だった。

しかし、契約内容を何年も見直していない。

ということがあります。

一度も比較していなければ、現在の市場価格との差に気付くこともできません。

だからといって、毎回最安値の業者へ変更すれば良いわけではありません。

重要なのは、

今の価格と内容を一度確認した上で、それでもお願いする価値があるかを判断すること

です。

5．エレベーター・消防・貯水槽などの固定費も見直す

賃貸経営では、大きな修繕費には目が行きます。

しかし、毎年継続して発生する費用も重要です。

例えば、

エレベーター保守。

消防設備点検。

貯水槽清掃・点検。

機械警備。

定期清掃。

植栽管理。

などです。

一回あたりの金額差はそれほど大きく見えなくても、毎年発生すれば長期間では大きな差になります。

例えば年間10万円違えば、

5年間で50万円。

10年間で100万円。

です。

しかも、こうした契約は、

「昔からこの会社だから」

という理由で何年も自動的に続いていることがあります。

もちろん、保守内容や緊急対応、施工品質などもありますので、一番安い会社を選べば良いという話ではありません。

しかし、

何年も一度も内容や価格を確認していないのであれば、一度見直す価値はあります。

6．清掃も「昔から月○回」で決めなくて良い

共用部清掃についても同じです。

昔から月1回だから月1回。

昔から月4回だから月4回。

というように、回数だけが引き継がれていることがあります。

しかし物件の状況は変わります。

入居戸数が変わる。

入居者層が変わる。

周辺環境が変わる。

雑草が増える。

蜘蛛が増える。

ゴミの問題が増える。

こうした変化があれば、必要な清掃内容も変わります。

逆に、それほど汚れない物件に必要以上の清掃を入れている場合もあります。

当社では、

「昔からこの回数」ではなく、「現在の物件に必要な回数と内容」

で考えることが重要だと思っています。

また、清掃費についても、基本料金だけではなく、

掃き清掃。

水拭き。

除草。

スチーム洗浄。

写真報告。

など、どこまで含まれているかを確認する必要があります。

7．修繕方法も昔と同じで良いとは限らない

設備や建材も変わっています。

以前なら、

壊れたら修理する。

部品を交換する。

という対応が一般的だったものでも、現在では本体交換の方が合理的な場合があります。

逆に、

「もう古いから全部交換」

と言われても、別の業者へ確認すると修理できることもあります。

つまり、

昔と同じ修繕判断を繰り返せば良いわけではありません。

設備年数。

部品供給。

修理費。

交換費。

再故障リスク。

入居者様への影響。

をその都度考える必要があります。

管理会社が、

「この物件では昔からこの業者にこう直してもらっています」

というだけではなく、

今ならどの方法が最も合理的なのか

を考えることが重要です。

8．入金方法も昔のやり方を続ける必要はない

賃貸管理では、家賃の集金方法も大きく変わっています。

以前であれば、

入居者様が毎月振込みをする。

大家さんが通帳を確認する。

未入金なら電話する。

という運用も珍しくありませんでした。

現在では、

口座振替。

保証会社による収納代行。

管理システムとの連携。

などを利用できます。

毎月の振込み方式では、

振込忘れ。

金額間違い。

名義違い。

入金確認。

督促。

といった作業が発生します。

口座振替などへ変更することで、オーナー様、入居者様、管理会社それぞれの負担を軽減できる場合があります。

これも、

「昔から振込みだから」という理由だけで続ける必要はありません。

9．保証人・保証会社の考え方も変わっている

以前の賃貸契約では、

「必ず連帯保証人を立ててもらう」

という考え方が一般的でした。

また、家賃滞納などのリスクを強く意識するあまり、

「保証人を用意できない方には貸さない」

という運用をしているケースもありました。

もちろん、入居審査は重要です。

誰にでも無条件で貸せば良いという話ではありません。

しかし現在では、

保証会社。

収納代行。

家賃保証。

各種保険。

緊急連絡先の設定。

契約条項の整備。

など、賃貸経営上のリスクを抑える手段が以前より増えています。

そのため、

「保証人を立てられない＝貸せない」

と機械的に判断するのではなく、現在利用できる仕組みを使って、どこまでリスクヘッジできるかを考えることが重要です。

保証会社自体も複数あり、

保証範囲。

更新料。

審査基準。

事故対応。

収納代行。

などに違いがあります。

リスクヘッジの方法も日々進化しています。

昔は難しかった入居希望者でも、現在の仕組みを使えば適切にリスク管理しながら契約できる場合があります。

入居審査を厳しくすることだけがリスク管理ではありません。

リスクを把握した上で、どの仕組みを組み合わせれば受け入れられるのかを考える。

これも現在の賃貸管理には必要だと思います。

10．「見た目が立派だから大丈夫」は信用判断にならない

賃貸実務では、

「この人なら大丈夫だろう」

という印象で保証会社を利用しなかった結果、大きな問題になることがあります。

例えば、

立派な車に乗っている。

身なりが非常にきちんとしている。

知っている仲介担当者が紹介してきた。

売上が何億円もある会社を経営している。

共通の知人がいる。

こうした事情から、

「この人なら滞納することはないだろう」
「保証会社まで入れなくても大丈夫だろう」

と判断してしまうケースがあります。

しかし、こうした情報は信用判断の一つの参考にはなっても、

将来の賃料支払いを保証するものではありません。

会社の売上が大きくても、利益や資金繰りが良好とは限りません。

立派な車に乗っていても、その人の支払能力とは別の問題です。

共通の知人がいても、その知人が家賃を保証してくれるわけではありません。

また、

「自分が知っている仲介担当者が客付けしたから大丈夫」

という判断も注意が必要です。

仲介担当者が信頼できる人物であることと、入居申込者の将来の支払能力は別問題だからです。

実際、

「この人なら大丈夫だろう」と主観的に判断して保証会社を外した案件ほど、問題が起きた時にダメージが大きくなる

ことがあります。

家賃だけでなく、

退去時の原状回復費。

残置物。

明渡し。

訴訟費用。

対応に掛かる時間。

などまで含めれば、損失は家賃数か月分では済まない場合もあります。

だからこそ当社では、

人を信用することと、契約上のリスクヘッジを取ることは分けて考えるべき

だと思っています。

信用できそうな方だから保証を付けない。

信用できなさそうだから保証を付ける。

という考え方ではなく、

原則として一定のルールに基づいて保証会社などの仕組みを利用する。

その方が公平であり、感覚に頼らない管理ができます。

これは相手を疑うということではありません。

何か起きた時にもオーナー様、入居者様、管理会社のそれぞれが困らないよう、最初から仕組みを整えておくという考え方です。

11．「公正証書にすれば安心」という考え方も一度見直す

契約の安全性を高めるために、公正証書を重視する考え方もあります。

公正証書には、その内容や作成方法によって法的な意味がありますので、必要な場面では有効な手段です。

一方で、

「昔から公正証書にしているから、今回も必ずそうする」

というように、手段そのものが目的になるのは違うと思います。

現在では、

保証会社を利用する。

収納代行を使う。

契約条件を整理する。

滞納時の対応フローを整える。

といった方法もあります。

重要なのは、

公正証書を作ることそのものではなく、どのようなリスクに備えるために、どの方法を使うのか

です。

昔から使っている方法が悪いのではありません。

しかし、現在は他の選択肢も増えています。

それぞれの費用や手間、効果を比較して、その物件や契約に合った方法を選ぶべきだと考えています。

12．管理ソフトの進化で「管理できる戸数」の考え方も変わっている

近年、賃貸管理ソフトも大きく進化しています。

入居者情報。

契約管理。

家賃入金。

滞納確認。

オーナー送金。

修繕履歴。

書類作成。

更新管理。

などを一つのシステムで管理できるようになってきました。

さらに、

口

「昔からこうしている」は危険？賃貸管理の運用を定期的に見直す理由

賃貸物件を長く所有していると、

「この業者には昔からお願いしている」
「家賃はずっとこの金額」
「このやり方で何十年も問題なかった」
「前の管理会社からこう引き継いでいる」

ということがあります。

もちろん、長く続いているということは、それだけ大きな問題なく運用できてきたという意味でもあります。

良い業者さんや、長年安定している仕組みを、理由もなく変更する必要はありません。

一方で当社では、

「昔からこうしている」という理由だけで運用を続けることには注意が必要

だと考えています。

賃貸市場は変わります。

入居者様の生活スタイルも変わります。

工事費も変わります。

設備も変わります。

保証会社や集金方法など、管理を支える仕組みも変わっていきます。

そして最近では、管理ソフトやクラウドサービスなども大きく進化しています。

その中で運用だけが10年前、20年前のままであれば、

気付かないうちに収益を落としていたり、余分な費用や手間を掛け続けていたりする可能性があります。

今回は、賃貸管理の運用を定期的に見直す必要性について考えてみたいと思います。

1．問題が起きていないことと、最適な運用であることは違う

長年トラブルなく続いている運用を見ると、

「今まで問題なかったから、このままで良い」

と考えたくなります。

しかし、

問題が起きていないことと、現在の状況に合った最適な運用であることは別です。

例えば、家賃5万円で10年間入居している部屋があるとします。

滞納もなく、入居者様とのトラブルもない。

それ自体は非常に良いことです。

しかし、その間に周辺相場が上がり、現在の新規募集では5万5,000円で十分成約できる市場になっているかもしれません。

この場合、

「問題がない」

という理由だけで、新規募集時にも昔と同じ5万円で募集すれば、本来得られる収益を逃すことになります。

逆に、相場が下がっているのに昔の家賃へ固執すれば、長期空室になることもあります。

つまり、

過去に正しかった運用が、現在も正しいとは限りません。

2．賃料は定期的に市場と照らし合わせる

賃貸経営において、最も分かりやすく見直しが必要なのが賃料です。

賃料は一度決めたら固定するものではありません。

周辺の新築供給。

競合物件の募集状況。

建築費の上昇。

物価。

駅周辺の開発。

法人需要。

駐車場需要。

などによって市場は変化します。

特に最近では、新築建築費の上昇などによって新築賃料が上がり、その結果として築年数の古い物件でも相対的に競争力が出てくるケースがあります。

それにもかかわらず、

「この部屋は昔から5万円だから」

という理由だけで募集賃料を決めるのは勿体ないと思います。

当社では、

募集する度に、その時点の市場を見て賃料を考える

ことが重要だと考えています。

3．昔の募集条件をそのまま使っていないか

見直すべきなのは家賃だけではありません。

例えば、

敷金。

礼金。

保証金。

償却。

フリーレント。

広告料。

短期解約違約金。

更新条件。

こうした募集条件も、市場によって変わります。

以前は一般的だった条件でも、現在では入居希望者から敬遠されることがあります。

反対に、条件を多少変更することで、家賃を下げずに成約できる場合もあります。

空室が長引いた時に、

「家賃を3,000円下げましょう」

とすぐ考えるのではなく、

募集条件全体の中で調整できるところはないか

を見るべきです。

当社では、成約条件についてはできるだけこだわって考えてほしいと思っています。

これは私自身の信念でもあります。

一度家賃を下げれば、その金額は入居期間中ずっと影響します。

だからこそ、昔からの条件をそのまま使うのではなく、その時の市場に合った条件へ見直すことが重要です。

4．「昔からの業者だから」は価格の妥当性を保証しない

賃貸物件では、

「この業者には昔からお願いしている」

というケースがよくあります。

長年の付き合いがあり、物件のこともよく知っている。

何かあればすぐ来てくれる。

こうした関係には大きな価値があります。

当社でも、信頼できる業者さんと継続して付き合うことは重要だと考えています。

しかし、

長く付き合っていることと、現在の価格や工事内容が妥当であることは別です。

例えば、

昔は安かった。

当時は適正価格だった。

しかし、契約内容を何年も見直していない。

ということがあります。

一度も比較していなければ、現在の市場価格との差に気付くこともできません。

だからといって、毎回最安値の業者へ変更すれば良いわけではありません。

重要なのは、

今の価格と内容を一度確認した上で、それでもお願いする価値があるかを判断すること

です。

5．エレベーター・消防・貯水槽などの固定費も見直す

賃貸経営では、大きな修繕費には目が行きます。

しかし、毎年継続して発生する費用も重要です。

例えば、

エレベーター保守。

消防設備点検。

貯水槽清掃・点検。

機械警備。

定期清掃。

植栽管理。

などです。

一回あたりの金額差はそれほど大きく見えなくても、毎年発生すれば長期間では大きな差になります。

例えば年間10万円違えば、

5年間で50万円。

10年間で100万円。

です。

しかも、こうした契約は、

「昔からこの会社だから」

という理由で何年も自動的に続いていることがあります。

もちろん、保守内容や緊急対応、施工品質などもありますので、一番安い会社を選べば良いという話ではありません。

しかし、

何年も一度も内容や価格を確認していないのであれば、一度見直す価値はあります。

6．清掃も「昔から月○回」で決めなくて良い

共用部清掃についても同じです。

昔から月1回だから月1回。

昔から月4回だから月4回。

というように、回数だけが引き継がれていることがあります。

しかし物件の状況は変わります。

入居戸数が変わる。

入居者層が変わる。

周辺環境が変わる。

雑草が増える。

蜘蛛が増える。

ゴミの問題が増える。

こうした変化があれば、必要な清掃内容も変わります。

逆に、それほど汚れない物件に必要以上の清掃を入れている場合もあります。

当社では、

「昔からこの回数」ではなく、「現在の物件に必要な回数と内容」

で考えることが重要だと思っています。

また、清掃費についても、基本料金だけではなく、

掃き清掃。

水拭き。

除草。

スチーム洗浄。

写真報告。

など、どこまで含まれているかを確認する必要があります。

7．修繕方法も昔と同じで良いとは限らない

設備や建材も変わっています。

以前なら、

壊れたら修理する。

部品を交換する。

という対応が一般的だったものでも、現在では本体交換の方が合理的な場合があります。

逆に、

「もう古いから全部交換」

と言われても、別の業者へ確認すると修理できることもあります。

つまり、

昔と同じ修繕判断を繰り返せば良いわけではありません。

設備年数。

部品供給。

修理費。

交換費。

再故障リスク。

入居者様への影響。

をその都度考える必要があります。

管理会社が、

「この物件では昔からこの業者にこう直してもらっています」

というだけではなく、

今ならどの方法が最も合理的なのか

を考えることが重要です。

8．入金方法も昔のやり方を続ける必要はない

賃貸管理では、家賃の集金方法も大きく変わっています。

以前であれば、

入居者様が毎月振込みをする。

大家さんが通帳を確認する。

未入金なら電話する。

という運用も珍しくありませんでした。

現在では、

口座振替。

保証会社による収納代行。

管理システムとの連携。

などを利用できます。

毎月の振込み方式では、

振込忘れ。

金額間違い。

名義違い。

入金確認。

督促。

といった作業が発生します。

口座振替などへ変更することで、オーナー様、入居者様、管理会社それぞれの負担を軽減できる場合があります。

これも、

「昔から振込みだから」という理由だけで続ける必要はありません。

9．保証人・保証会社の考え方も変わっている

以前の賃貸契約では、

「必ず連帯保証人を立ててもらう」

という考え方が一般的でした。

また、家賃滞納などのリスクを強く意識するあまり、

「保証人を用意できない方には貸さない」

という運用をしているケースもありました。

もちろん、入居審査は重要です。

誰にでも無条件で貸せば良いという話ではありません。

しかし現在では、

保証会社。

収納代行。

家賃保証。

各種保険。

緊急連絡先の設定。

契約条項の整備。

など、賃貸経営上のリスクを抑える手段が以前より増えています。

そのため、

「保証人を立てられない＝貸せない」

と機械的に判断するのではなく、現在利用できる仕組みを使って、どこまでリスクヘッジできるかを考えることが重要です。

保証会社自体も複数あり、

保証範囲。

更新料。

審査基準。

事故対応。

収納代行。

などに違いがあります。

リスクヘッジの方法も日々進化しています。

昔は難しかった入居希望者でも、現在の仕組みを使えば適切にリスク管理しながら契約できる場合があります。

入居審査を厳しくすることだけがリスク管理ではありません。

リスクを把握した上で、どの仕組みを組み合わせれば受け入れられるのかを考える。

これも現在の賃貸管理には必要だと思います。

10．「見た目が立派だから大丈夫」は信用判断にならない

賃貸実務では、

「この人なら大丈夫だろう」

という印象で保証会社を利用しなかった結果、大きな問題になることがあります。

例えば、

立派な車に乗っている。

身なりが非常にきちんとしている。

知っている仲介担当者が紹介してきた。

売上が何億円もある会社を経営している。

共通の知人がいる。

こうした事情から、

「この人なら滞納することはないだろう」
「保証会社まで入れなくても大丈夫だろう」

と判断してしまうケースがあります。

しかし、こうした情報は信用判断の一つの参考にはなっても、

将来の賃料支払いを保証するものではありません。

会社の売上が大きくても、利益や資金繰りが良好とは限りません。

立派な車に乗っていても、その人の支払能力とは別の問題です。

共通の知人がいても、その知人が家賃を保証してくれるわけではありません。

また、

「自分が知っている仲介担当者が客付けしたから大丈夫」

という判断も注意が必要です。

仲介担当者が信頼できる人物であることと、入居申込者の将来の支払能力は別問題だからです。

実際、

「この人なら大丈夫だろう」と主観的に判断して保証会社を外した案件ほど、問題が起きた時にダメージが大きくなる

ことがあります。

家賃だけでなく、

退去時の原状回復費。

残置物。

明渡し。

訴訟費用。

対応に掛かる時間。

などまで含めれば、損失は家賃数か月分では済まない場合もあります。

だからこそ当社では、

人を信用することと、契約上のリスクヘッジを取ることは分けて考えるべき

だと思っています。

信用できそうな方だから保証を付けない。

信用できなさそうだから保証を付ける。

という考え方ではなく、

原則として一定のルールに基づいて保証会社などの仕組みを利用する。

その方が公平であり、感覚に頼らない管理ができます。

これは相手を疑うということではありません。

何か起きた時にもオーナー様、入居者様、管理会社のそれぞれが困らないよう、最初から仕組みを整えておくという考え方です。

11．「公正証書にすれば安心」という考え方も一度見直す

契約の安全性を高めるために、公正証書を重視する考え方もあります。

公正証書には、その内容や作成方法によって法的な意味がありますので、必要な場面では有効な手段です。

一方で、

「昔から公正証書にしているから、今回も必ずそうする」

というように、手段そのものが目的になるのは違うと思います。

現在では、

保証会社を利用する。

収納代行を使う。

契約条件を整理する。

滞納時の対応フローを整える。

といった方法もあります。

重要なのは、

公正証書を作ることそのものではなく、どのようなリスクに備えるために、どの方法を使うのか

です。

昔から使っている方法が悪いのではありません。

しかし、現在は他の選択肢も増えています。

それぞれの費用や手間、効果を比較して、その物件や契約に合った方法を選ぶべきだと考えています。

12．管理ソフトの進化で「管理できる戸数」の考え方も変わっている

近年、賃貸管理ソフトも大きく進化しています。

入居者情報。

契約管理。

家賃入金。

滞納確認。

オーナー送金。

修繕履歴。

書類作成。

更新管理。

などを一つのシステムで管理できるようになってきました。

さらに、

口