現在の賃貸借契約では、家賃保証会社を利用することが一般的になってきました。

以前であれば、

「連帯保証人を立ててもらう」

という方法が中心でしたが、現在では保証会社を利用し、

家賃滞納。

退去時の費用。

明渡しに関する費用。

などのリスクに備える契約も増えています。

オーナー様からすると、

「保証会社が付いているなら、どこでも同じではないか」

と思われることもあるかもしれません。

しかし実際には、

保証会社によって保証範囲、保証料、審査、収納方法、事故時の対応などに違いがあります。

そのため当社では、

「保証会社に加入しているか」

だけではなく、

「どの保証会社の、どの保証内容を利用しているのか」

まで確認することが重要だと考えています。

また、保証会社は単に家賃滞納を防ぐためだけの仕組みでもありません。

適切にリスクヘッジすることで、

従来であれば入居を断られていた方も、条件を整理した上で受け入れられる可能性を広げる仕組み

でもあると考えています。

今回は、家賃保証会社を選ぶ際に確認しておきたいポイントについて考えてみたいと思います。

1．そもそも家賃保証会社は何をしてくれるのか

一般に「家賃保証会社」と呼ばれていますが、基本的な仕組みは、借主様が家賃等を支払えなくなった場合に、契約した保証範囲に応じて保証会社が貸主側へ立替払い等を行うものです。

その後、保証会社は借主様へ立替えた金額を請求します。

つまり、

保証会社が家賃を免除してくれるわけではありません。

借主様に代わって貸主側へ支払い、その後借主様から回収する仕組みです。

オーナー様にとっては、家賃滞納による収入減少リスクを抑えられることが大きなメリットです。

2．保証されるのは「家賃だけ」とは限らない

保証会社を比較する際に、まず確認したいのが保証範囲です。

例えば、

賃料。

共益費。

駐車場代。

定額水道料。

更新料。

原状回復費用。

残置物撤去費。

明渡しに関する費用。

訴訟費用。

などについて、どこまで保証されるのかは会社や商品によって違います。

ここは非常に重要です。

「保証会社に入っています」

と言っても、

家賃滞納だけを保証する契約と、退去・明渡しまで広くカバーする契約では、オーナー様が負うリスクが違う

からです。

3．原状回復費用が保証されるかは確認したい

特に確認しておきたいのが、退去時の原状回復費用です。

家賃については滞納しなかった入居者様でも、退去時に、

故意・過失による損傷。

残置物。

未払いの費用。

などが発生することがあります。

この時、

「保証会社が付いているから大丈夫」

と思っていたところ、

実際にはその費用が保証対象外だった。

あるいは、

保証される金額に上限があった。

ということも考えられます。

そのため、

家賃の保証だけを見るのではなく、退去まで含めた保証内容を見る

ことが重要です。

4．「何か月分・いくらまで保証されるか」も確認する

家賃保証については、

どれだけの期間。

どれだけの金額。

まで保証されるのかも確認する必要があります。

滞納が発生してから明渡しまで長期間掛かった場合でも、契約内容によってオーナー様の負担は変わります。

単に、

「家賃保証あり」

という表示だけを見るのではなく、

保証限度額や対象となる費用まで確認する

必要があります。

これは保険と似ています。

「入っているか」だけではなく、

何が起きた時に、どこまでカバーされるのか。

そこまで見て初めて内容が分かります。

5．滞納発生時の手続きも確認する

保証内容が充実していても、実際に保証を受けるための手続きを理解していなければ意味がありません。

例えば、

滞納発生後に事故報告が必要なのか。

いつまでに報告する必要があるのか。

自動的に送金されるのか。

立替申請が必要なのか。

など、運用方法は保証会社や商品によって違います。

そのため、

「何を保証するか」だけでなく、「事故が起きた時にどう動くのか」

まで管理会社が把握しておく必要があります。

6．収納代行を利用できる保証会社もある

現在では、保証だけではなく家賃の収納まで行う保証会社もあります。

例えば、

毎月入居者様の口座から家賃を引き落とす。

保証会社から管理会社やオーナー様へ送金する。

という仕組みです。

この方法であれば、

毎月の入金確認。

振込名義の確認。

振込忘れ。

入居者様への督促。

などの業務を減らすことができます。

当社でも、賃貸管理では口座振替などを利用し、

できるだけ人が毎月同じ入金確認を繰り返さなくても良い仕組み

にすることが重要だと考えています。

家賃保証会社についても、保証内容だけでなく、

日々の家賃管理をどこまで効率化できるか

を見る価値があります。

7．保証料が安ければ良いわけでもない

借主様が負担する保証料も保証会社によって違います。

初回保証料。

年間保証料。

月額保証料。

口座振替手数料。

などがあります。

入居者様からすれば、当然負担は少ない方が良いと思います。

募集条件としても、保証料が高過ぎれば初期費用の負担が大きくなります。

一方で、

保証料が安いことだけを優先して、オーナー様に必要な保証が付いていなければ意味がありません。

そのため、

借主様の負担と、オーナー様が得られる保証内容のバランス

を見る必要があります。

8．審査基準も保証会社によって違う

保証会社によって審査基準にも違いがあります。

ある保証会社では承認されなかった申込みが、別の保証会社では承認されることがあります。

だからといって、

「どこか通るまで手当たり次第に審査する」

という意味ではありません。

重要なのは、

それぞれの保証会社の審査基準に従い、物件や申込者に適した選択肢を持っておくこと

です。

例えば、

会社員。

自営業。

法人。

学生。

高齢者。

外国籍の方。

などでは、申込内容もそれぞれ違います。

一社しか選択肢がなければ、その一社で否決になった時点で、

「この方には貸せません」

となってしまいます。

しかし別の保証会社では、別の審査基準や保証商品によって受け入れられる場合があります。

保証会社の選択肢を持つこと自体が、募集力の一つになる

と当社では考えています。

9．保証会社は複数社と代理店契約しておく

そのため当社では、管理会社は可能であれば、

複数の保証会社と代理店契約をしておくこと

をお勧めします。

メインで利用している保証会社を一社決めておくこと自体は問題ありません。

申込みや契約手続きも統一しやすくなります。

しかし、その保証会社で審査が承認されなかった時に、

「保証会社が通らなかったので、この申込みは終了です」

としてしまうと、本来成約できた可能性まで失うことがあります。

例えばメインの保証会社で承認されなかった場合でも、

別の保証会社。

さらに別の保証会社。

と、それぞれの審査基準に基づいて改めて確認し、

オーナー様にとって必要な保証内容を確保できる会社で承認されれば、その上で契約を進める

という方法があります。

ここで重要なのは、

単に「審査を通すこと」を目的にしないことです。

審査が通っても、

保証内容が不足している。

事故時の対応に不安がある。

必要な費用が保証対象外。

では意味がありません。

「審査が承認されること」と「オーナー様に必要なリスクヘッジが取れていること」の両方

を見る必要があります。

人口構成や世帯構成が変化し、入居希望者の事情も多様化している中で、一社の審査基準だけで全ての申込みを判断する運営は、募集機会を狭めることにもつながります。

これからの賃貸経営では、

保証会社についても複数の選択肢を持つこと

が重要だと思います。

10．「連帯保証人を立てられない人には貸さない」だけでは難しい

今でも、

「自分の連帯保証人を頼める家族や知人すらいない人には貸せない」

という考え方の管理会社やオーナー様がいらっしゃいます。

以前であれば、こうした考え方も珍しくなかったと思います。

しかし当社では、

これからの賃貸経営を考えると、それだけを入居判断の基準にするのは難しくなっている

と考えています。

連帯保証人を頼める人がいることと、

その人自身がきちんと家賃を支払い、物件を適切に使用する人であることは別の話です。

反対に、

親族との関係が薄い。

身寄りがない。

保証人を頼める知人がいない。

という方でも、安定した収入があり、きちんと生活されている方はいます。

人間関係の広さだけで、

「貸して良い人」
「貸してはいけない人」

を判断する時代ではなくなっていると思います。

だからこそ、

保証人という「人」に頼るだけではなく、保証会社という「仕組み」でリスクヘッジする

という考え方が重要になっています。

11．高齢者だけでなく、様々な事情を持つ入居希望者がいる

賃貸住宅を探している方には、様々な事情があります。

高齢の方。

若年の方。

障害のある方。

身寄りのない方。

外国籍の方。

ひとり親世帯。

個人事業主。

など、一律の属性だけでは判断できません。

例えば、障害があるから家賃滞納をするわけではありません。

高齢だから問題を起こすわけでもありません。

若いから安心というわけでもありません。

属性そのものと、実際の賃貸借上のリスクは分けて考える必要があります。

重要なのは、

家賃支払いをどのように担保するのか。

緊急時の連絡方法はどうするのか。

万一の時に誰が対応するのか。

必要な支援サービスはあるのか。

といった具体的なリスクを整理することです。

保証会社などによって適切なリスクヘッジができるのであれば、

従来の固定観念だけで入居を断るのではなく、柔軟に受け入れる方法を考える

ことも、これからの管理会社には必要だと思います。

12．「受入先が少ない方」を受け入れることも賃貸住宅の役割

当社では、この考え方には経営面だけではなく、社会的な意味もあると思っています。

世の中には、

「高齢だから」

「保証人がいないから」

「身寄りがないから」

などの理由で、なかなか賃貸住宅を借りられない方がいます。

しかし、その方々にも当然住む場所は必要です。

もちろん、

「社会貢献だから、何の対策もせずに誰でも受け入れる」

という話ではありません。

オーナー様の資産を守る必要がありますし、他の入居者様の生活環境を守る必要もあります。

だからこそ、

保証会社などを利用してリスクをできるだけ仕組みで抑えた上で、受け入れられる方の範囲を広げる

という考え方が重要だと思います。

オーナー様に過度なリスクを負っていただくのでもない。

入居希望者を最初から排除するのでもない。

その間を、

保証会社。

保険。

緊急連絡体制。

見守りサービス。

管理会社の対応。

などによって埋めていく。

こうした仕組みを利用することで、

住まいを必要としている方の受入先を増やしながら、賃貸経営としても成立させる

ことができれば、社会的にも意味のあることだと思います。

13．柔軟に受け入れることは、経営上の募集力にもなる

これは社会貢献だけの話ではありません。

賃貸経営として考えても、

「保証人がいないから駄目」

「高齢だから駄目」

「身寄りがないから駄目」

と募集対象を狭め続ければ、当然入居候補者も減ります。

一方で、

保証会社で家賃リスクを抑える。

必要に応じて緊急連絡体制を整える。

その他のリスクもサービスで補完する。

という仕組みを作れば、受け入れられる層は広がります。

つまり、

リスク管理の選択肢を増やすことは、そのまま募集力を高めることにもつながります。

これから人口構成や世帯構成が変わっていく中で、

従来通りの条件に合う入居者様だけを待つ。

という経営では、物件によっては難しくなっていくと思います。

管理会社にも、

「この方は難しい」で終わらず、「どういう条件なら受け入れられるのか」を考える力

が求められると思います。

14．「この人なら大丈夫」という印象で保証を外さない

一方で、柔軟に受け入れることと、保証を付けないことは全く別です。

賃貸実務では、

立派な車に乗っている。

身なりがきちんとしている。

売上が何億円もある会社を経営している。

共通の知人がいる。

知っている仲介担当者からの紹介である。

という理由で、

「この人なら大丈夫だろう」

と保証会社を利用しないことがあります。

しかし、その判断で大きな問題になるケースもあります。

売上が大きいことと、資金繰りが良いことは同じではありません。

立派な車に乗っていることと、将来の家賃支払能力も別の話です。

知人からの紹介であっても、その知人が家賃を保証してくれるわけではありません。

当社では、

人を信用することと、契約上のリスクヘッジを取ることは別に考えるべき

だと思っています。

むしろ、

高齢の方には保証会社を付ける。

一般の会社員には保証会社を付ける。

経営者には付けない。

という方が不自然です。

原則として一定のルールで保証を付ける。

その方が公平であり、感覚に左右されない管理ができます。

15．審査が通ったから「絶対安心」でもない

逆に、

「保証会社の審査に通ったから、この入居者様は絶対大丈夫」

と考えることにも注意が必要です。

保証会社の審査は重要な判断材料ですが、

未来の支払能力を保証するものではありません。

失業。

病気。

事業不振。

家庭環境の変化。

などによって、入居後の状況は変わります。

保証会社を利用する目的は、

絶対に滞納しない入居者様を見つけることではなく、滞納などが発生した場合のリスクを抑えること

だと考えた方が分かりやすいと思います。

16．滞納後の対応力も重要

家賃滞納が発生した場合、

立替払いだけで終わるわけではありません。

その後、

借主様との連絡。

支払相談。

必要に応じた法的手続き。

明渡し。

などが必要になる場合があります。

この時の対応体制も保証会社によって違います。

ただし、回収が「厳しい会社ほど良い」という意味ではありません。

適切な手続きの下で、

必要な対応を進められること。

借主様への対応が適切であること。

管理会社と情報共有ができること。

が重要です。

17．保証会社そのものの継続性も考える

家賃保証は、契約した瞬間だけ利用するサービスではありません。

入居者様が10年、15年と住み続ければ、その間保証契約も長期間続く可能性があります。

そのため、

会社として安定しているか。

継続的にサービスを提供できる体制があるか。

管理会社との連絡体制はどうか。

といった点も無視できません。

保証内容が良くても、長期的な運用に不安があればオーナー様にとってリスクになります。

保証会社選びでは、

現在の保証料や審査だけではなく、長期間付き合える会社なのか

という視点も必要です。

18．管理会社との相性も意外に重要

保証会社は、オーナー様と保証会社だけの関係ではありません。

実際の業務では、管理会社が、

申込み。

審査書類。

契約。

家賃収納。

事故報告。

退去精算。

などで保証会社とやり取りします。

そのため、

問い合わせへの回答が早い。

システムが使いやすい。

担当者と連絡が取れる。

事故時の説明が分かりやすい。

必要書類が明確。

といった運用面も重要です。

毎月何十件、何百件と処理する管理会社にとっては、小さな使い勝手の違いも大きな業務差になります。

そして管理会社の業務効率が良くなれば、

その分、募集や現地確認、修繕判断など、人が考えるべき業務へ時間を使うことができます。

19．保証会社と賃貸借契約書の内容を合わせる

保証会社を変更した場合には、賃貸借契約書との整合性も確認する必要があります。

例えば、

家賃の支払方法。

保証会社への加入義務。

保証料。

保証契約の更新。

口座振替。

などです。

賃貸借契約書には、

「指定口座へ振込み」

と書かれている。

しかし実際には保証会社の口座振替。

という状態では、契約と実務がずれてしまいます。

当社では賃貸借契約書についても、定期的に特約を見直し、

実際の管理方法と契約内容を一致させる

ことが重要だと考えています。

保証会社を変更した時も、保証会社だけを入れ替えて終わりではありません。

関連する契約書や運用まで確認する必要があります。

20．保証会社を一社に固定するメリットとデメリット

一社に絞ることにもメリットはあります。

手続きが統一できる。

担当者との関係を構築しやすい。

管理ソフトとの連携を統一できる。

社内業務を簡素化できる。

という点です。

一方で、

一社の審査基準だけで全ての申込者を判断することになる

という弱点があります。

その一社で否決になったため、

本来別の保証会社なら契約できた入居希望者まで失う。

これでは、空室対策という面では勿体ないと思います。

当社では、

メインの保証会社を持ちながら、複数の保証会社を選択肢として持っておく

という考え方が現実的だと思います。

業務効率を保ちながら、必要な時には別の選択肢を使う。

その方が、リスク管理と募集力を両立しやすくなります。

21．保証料だけでなく「オーナー様の最終的なリスク」で比較する

保証会社を比較すると、

初回保証料。

年間保証料。

月額保証料。

といった料金へ目が行きやすくなります。

しかし、オーナー様から見れば本当に重要なのは、

万一の時に、どこまで損失を抑えられるか

です。

例えば保証料が多少違っても、

原状回復まで保証される。

明渡しに関する費用まで一定範囲で対応される。

収納代行によって入金管理が安定する。

事故時の手続きが明確。

というのであれば、総合的には価値がある場合があります。

逆に、保証料が安くても、必要な部分が保証されていなければ十分とは言えません。

保証会社についても、

「安いか」ではなく「費用対効果が高いか」

を見ることが重要です。

22．オーナー様が管理会社へ確認したいポイント

保証会社について管理会社へ確認するのであれば、

単に、

「保証会社は使っていますか」

だけではなく、

「どこまで保証されますか」

と聞いてみると良いと思います。

例えば、

家賃以外に何が保証されるのか。

原状回復費用は対象になるのか。

残置物や明渡しに関する費用はどうか。

保証限度額はどうなっているのか。

滞納時にどのような手続きが必要なのか。

収納代行は利用するのか。

保証料はいくらなのか。

保証会社を複数利用できるのか。

メインの保証会社で否決された場合はどうするのか。

高齢者や身寄りのない方などについて、どのような受入れ方をしているのか。

といったところまで確認すると、管理会社の考え方が見えてきます。

「保証会社あり」

という一言だけでは分からない部分です。

保証会社は「断るため」ではなく「受け入れるため」にも使える

現在の賃貸経営において、家賃保証会社は非常に有効な仕組みだと思います。

連帯保証人だけに頼るより、保証会社を活用することでリスクを仕組みとして管理できます。

そして当社では、

保証会社の重要な役割は、リスクを減らすだけではなく、受け入れられる入居希望者の範囲を広げることにもある

と考えています。

連帯保証人を頼める人がいない。

身寄りがない。

高齢である。

障害がある。

従来の審査条件には当てはまりにくい。

だから一律に貸さない。

という考え方だけでは、これからの賃貸経営は難しくなっていくと思います。

もちろん、

社会貢献だから誰にでも貸す。

空室だから審査を甘くする。

という意味ではありません。

むしろ逆です。

受け入れるために、きちんとリスクヘッジする。

保証会社で家賃を保証する。

必要な保証範囲を確認する。

緊急連絡体制を整える。

必要であれば他のサービスも組み合わせる。

その上で、

「この条件なら受け入れられる」

という方法を考える。

これからの賃貸管理では、この発想がより重要になると思います。

また、保証会社についても一社だけではなく、複数社と代理店契約をしておくことで、

一社の審査だけで入居希望者の可能性を閉ざさずに済みます。

メインの保証会社で承認されなくても、別の会社で保証内容を確認し、必要なリスクヘッジを確保した上で契約できるのであれば、オーナー様にとっても空室期間を短縮できる可能性があります。

同時に、

住まいを必要としているにもかかわらず、従来の保証人制度などを理由に受入先が見つかりにくい方へ住居を提供することにもつながります。

賃貸経営として成立させながら、住まいを必要としている方の受入先になる。

保証会社は、その両方を実現するための仕組みとして活用できると当社では考えています。

保証会社を選ぶ時に大切なのは、

「審査が通りやすい会社はどこか」

だけではありません。

どこまで保証されるのか。

事故時にどう対応するのか。

管理しやすいか。

借主様の負担はどうか。

そして、

その保証によって、オーナー様が安心してどこまで入居者様を受け入れられるようになるのか。

そこまで考える。

これが、これからの家賃保証会社選びでは重要だと思います。