店舗。

事務所。

倉庫。

クリニック。

教室。

福祉施設。

美容室。

飲食店。

一口に事業用物件といっても、借りる側が求める条件は大きく異なります。

そのため、住宅の賃貸募集と同じ感覚で、

「空いたから募集する」

「決まらないから賃料を下げる」

だけでは、長期空室が解消しないことがあります。

当社では、

事業用物件の空室対策では、賃料だけでなく「その物件で何の事業ができるのか」を整理することが最も重要

だと考えています。

例えば、

立地は良い。

賃料もそれほど高くない。

内装もきれい。

それでも決まらない。

という物件があります。

その場合、

駐車場が足りない。

道路から入りにくい。

看板が出せない。

給排水位置が悪い。

電気容量が足りない。

用途上の制限がある。

営業時間に制約がある。

内装工事費が大きい。

契約条件が事業者側の負担になっている。

そもそも募集情報が届いていない。

といった別の原因が隠れていることがあります。

今回は、事業用物件が長期空室になる理由と、テナント募集で確認したいポイントについて考えてみたいと思います。

1．事業用物件は住宅より「借りられる人」が少ない

住宅であれば、

単身者。

夫婦。

家族。

など、ある程度幅広い人が検討できます。

しかし事業用物件では、

100㎡の店舗だから誰でも借りられる

というわけではありません。

飲食店。

美容室。

クリニック。

事務所。

物販。

学習塾。

福祉事業。

それぞれ必要な設備や立地条件が違います。

つまり、

事業用物件は、物件と事業内容の相性が合わなければ契約に至りません。

そのため、住宅よりも検討者の母数が小さくなりやすいのが特徴です。

2．「坪単価が安いから決まる」とは限らない

事業用物件では、

坪単価。

㎡単価。

がよく使われます。

もちろん重要です。

しかし、

周辺相場より安ければ決まる

とは限りません。

例えば、

賃料20万円。

駐車場なし。

と、

賃料23万円。

駐車場5台付き。

なら、

車来店型の事業者にとっては後者の方が魅力的かもしれません。

事業者が見ているのは、

単純な家賃ではなく、

その物件で事業を成立させられるか

です。

3．最初に確認したいのは「誰に貸したい物件なのか」

事業用物件の募集を始める時、

まず考えたいのは、

どのような事業者に向いているのか

です。

例えば、

大通り沿い。

1階。

駐車場あり。

視認性が高い。

なら、

店舗。

サービス業。

クリニック。

などと相性が良いかもしれません。

逆に、

2階以上。

看板が出しにくい。

駐車場が少ない。

という物件なら、

事務所。

予約制サービス。

スクール。

などの方が向いている可能性があります。

「何でも相談可」

と募集するだけではなく、

その物件の強みを活かせる業種を考える

ことが重要です。

4．立地が良くても「事業立地」として良いとは限らない

住宅で人気の立地と、

事業用として人気の立地は同じとは限りません。

例えば住宅なら、

静か。

学校が近い。

駅が近い。

という条件が重視されます。

しかし店舗なら、

交通量。

視認性。

駐車場。

道路からの入りやすさ。

看板。

周辺店舗。

が重要になることがあります。

事務所なら、

駅。

高速道路。

取引先との距離。

駐車場。

が重要です。

つまり、

住宅地として良い場所だからテナントも決まるとは限らない

ということです。

5．駐車場不足が致命的になることがある

郊外の事業用物件では、特に駐車場が重要です。

例えば、

整体院。

美容室。

クリニック。

学習塾。

福祉施設。

飲食店。

などでは、

スタッフ用。

来客用。

送迎用。

を合わせると複数台必要になることがあります。

建物は気に入った。

賃料も予算内。

しかし駐車場が3台しかない。

必要なのは8台。

というだけで、その物件は候補から外れます。

事業用物件では、

建物面積と同じくらい駐車台数が重要になるケースもあります。

6．「駅近なら駐車場不要」はどこまで通用するか

駐車場については諸説ありますが、

実務上、

「駐車場がなくても大きな問題になりにくいのは、駅から徒歩1～2分程度の本当の駅前立地」

と言われることがあります。

もちろん、これは全ての業種・地域に当てはまる基準ではありません。

駅徒歩5分でも駐車場不要な業種はありますし、

駅前でも車来店が中心なら駐車場が必要な場合があります。

ただ、

「駅から近いから駐車場は要らないだろう」

と簡単に考えるのは危険です。

特に郊外では、

駅まで電車で来るお客様より、

車で直接来店するお客様の方が多い業態もあります。

スタッフ自身も車通勤ということがあります。

つまり、

駅から何分かだけではなく、その事業のお客様と従業員がどうやって来るのか

を見る必要があります。

7．敷地内だけで駐車場を考えない

敷地内に十分な駐車場がなければ、

近隣月極。

隣接地。

時間貸し駐車場。

なども確認します。

場合によっては、

オーナー様側で近隣駐車場を確保し、

テナントとセットで提案する。

という方法も考えられます。

駐車場がないから募集対象外

で終わらせるより、

駐車場を確保する方法がないかまで考える

方が募集可能性は広がります。

8．道路から入りやすいかは想像以上に重要

駐車場があっても、

入りにくい。

出にくい。

中央分離帯がある。

交通量が多すぎる。

右折では入れない。

カーブの途中にある。

という場合があります。

これは図面だけでは分かりにくい部分です。

事業用物件では、

現地で車の動線を確認すること

が非常に重要です。

特に来店型店舗では、

駐車場台数だけでなく、

入りやすさ。

出やすさ。

転回しやすさ。

まで見た方が良いと思います。

9．カーブの「内側・外側」まで見ることがある

当社も以前、大手系のフランチャイズ事業者等とお付き合いする中で、

出店候補地を見る際のチェック項目の細かさには大変勉強させていただきました。

例えば、

前面道路の交通量。

中央分離帯の有無。

どちら側から進入できるのか。

右折進入が必要か。

そして、

道路のカーブに対して店舗が内側にあるのか、外側にあるのか

といったところまで確認します。

一見すると細かい話に見えます。

しかし、

車から店舗が見えるタイミング。

減速して入りやすいか。

反対車線から進入できるか。

看板を認識してから駐車場入口までの距離。

などは、来店数に影響する可能性があります。

大手系の事業者では、

こうしたチェック項目が非常に多く、

出店判断も厳しいことがあります。

ただ当社としては、

その厳しい出店判断を見ることで、「事業者は物件のどこを見ているのか」を学ぶ機会にもなりました。

単に、

大通り沿い。

交通量が多い。

というだけでは良い店舗立地とは言えないことがあります。

10．視認性と看板は店舗募集では重要

店舗の場合、

建物そのものより、

道路から存在が見えるか

が重要になることがあります。

看板を出せる。

壁面サインが可能。

道路から店舗入口が見える。

という条件は強みになります。

逆に、

奥まっている。

看板位置が小さい。

他店舗の看板に隠れる。

となれば、業種によっては大きな弱点になります。

そのため、

看板をどこまで出せるのか

は募集前に整理した方が良いと思います。

11．事業用物件では「工事できるか」が大きい

テナント募集で見落とされやすいのが、

内装工事の自由度です。

例えば美容室なら、

給排水。

電気容量。

給湯。

換気。

が必要です。

飲食店なら、

厨房。

排気。

給排水。

ガス。

グリストラップ。

などが問題になります。

クリニックなら、

間仕切り。

給排水。

電気。

医療機器。

などがあります。

事業者からすると、

物件を借りられるかではなく、必要な工事ができるか

が重要です。

12．「スケルトンだから自由」とは限らない

スケルトン物件なら、

好きなように内装を作れる

と思われることがあります。

しかし実際には、

排水位置。

天井高。

梁。

電気容量。

換気経路。

共用部分。

躯体。

などによって制約があります。

そのため、

「スケルトン渡し」

だけでは募集情報として十分とは限りません。

できれば、

電気容量。

給排水位置。

ガスの有無。

エアコン設備。

排気経路。

なども分かる範囲で整理しておくと検討しやすくなります。

13．建物側の工事条件で契約直前に止まることもある

事業用物件では、

話がかなり進んだ後で、

「その工事はできません」

「建物側で追加工事が必要です」

「他の階まで工事が必要です」

という話が出ることがあります。

こうなると、

予定していた初期投資が大きく変わります。

場合によっては、契約直前でも話が止まります。

事業者側は、

賃料だけではなく、

開業までにいくら掛かるのか

で判断しています。

そのため、

後から大きな工事条件が出ると、非常に大きな障害になります。

可能な限り、

募集初期の段階で設備条件や工事条件を確認しておく

ことが重要です。

14．用途上、本当に使えるのかを確認する

事業者が、

「ここで○○をやりたい」

と言っても、

実際にその用途で使用できるとは限りません。

建物用途。

消防。

建築。

自治体の制度。

管理規約。

その他の条件。

によって確認が必要になることがあります。

そのため、

「飲食可」

「福祉施設可」

「クリニック可」

などを安易に断定するのではなく、

必要に応じて専門家や行政へ確認する必要があります。

契約してから使えないことが分かる

というのが最も大きな問題です。

15．業種制限は広すぎても狭すぎても難しい

オーナー様から、

飲食店は不可。

美容室不可。

福祉系不可。

夜営業不可。

など、多くの条件が出ることがあります。

もちろん、

建物特性。

近隣関係。

既存テナント。

設備。

などから必要な制限もあります。

しかし、

制限を増やすほど検討できる事業者は減ります。

重要なのは、

なぜその業種を不可にするのか

です。

何となく嫌だから

ではなく、

臭気。

騒音。

排気。

営業時間。

駐車場。

既存テナントとの競合。

など、具体的な理由で判断した方が良いと思います。

16．「以前トラブルがあった業種だから不可」で良いのか

過去にある業種のテナントとトラブルがあった。

そのため今後は同じ業種を全部断る。

という判断もあります。

しかし、

問題が業種そのものだったのか。

その借主だったのか。

契約条件だったのか。

管理方法だったのか。

を分けて考えた方が良い場合があります。

過去の一件から募集対象を大きく狭めれば、

空室期間が長くなる可能性があります。

トラブルを防ぐことと、募集可能性を必要以上に狭めないことの両方

を見る必要があります。

17．賃料だけでなく初期費用全体を見る

事業用物件では、

保証金。

敷金。

礼金。

仲介手数料。

保証会社。

前家賃。

内装費。

設備工事費。

看板工事。

など、開業時に大きな資金が必要になります。

例えば月額賃料が20万円でも、

保証金6か月なら120万円です。

さらに内装費500万円。

設備費200万円。

となれば、

事業者は相当な資金を準備する必要があります。

そのため、

月額賃料だけを下げても、初期費用が重ければ成約しない

ことがあります。

18．保証金設定も昔のままで良いとは限らない

昔から、

事業用は保証金10か月。

という地域や物件もあります。

しかし、

現在の事業者がそれを受け入れられるのか。

競合物件はどうなのか。

保証会社を利用できないか。

なども考える必要があります。

保証金を下げれば良いという話ではありません。

事業用は住宅よりリスクも大きい場合があります。

重要なのは、

オーナー様のリスクヘッジと募集競争力を両立させること

です。

19．原状回復条件が重すぎると敬遠されることもある

事業用物件では、

スケルトン返し。

原状回復。

設備撤去。

などの条件があります。

これは重要です。

しかし、

借りる時に数百万円掛けて内装を作り、

退去時にも数百万円掛けて全て撤去する

となれば、

事業者にとっては大きな負担です。

そのため、

どこまで原状回復を求めるのか。

残置できる設備はあるのか。

居抜きを認めるのか。

なども、

募集力に影響します。

20．居抜きは一般的に人気がある

事業用物件、特に店舗では、

居抜き物件を希望する事業者は少なくありません。

理由は分かりやすく、

既存の、

厨房。

カウンター。

空調。

トイレ。

照明。

間仕切り。

などを利用できれば、

新規出店時の工事費を抑えられる可能性があるからです。

開業までの期間を短縮できることもあります。

そのため、

前テナントが退去したからといって、

必ず全て撤去してスケルトンに戻す必要があるとは限りません。

次の借主が使える可能性がある造作なら、残した状態で一度募集してみる

という判断もあります。

21．ただし「居抜きだから価値がある」とも限らない

一方で、

居抜きには注意も必要です。

前テナントが作った造作が、

本当に使いやすいのか。

という問題があります。

例えば飲食店で、

お客様が注文しようとして手を挙げているのに、

厨房やスタッフ動線の関係で店員から客席が見えず、

なかなか気付いてもらえない。

というような店舗だったとします。

もしそのようなレイアウトが営業上の問題になっていたのであれば、

その造作をそのまま次のテナントへ引き継ぐことが、

必ずしもメリットになるとは限りません。

極端に言えば、

前テナントが退去した原因の一部が、その居抜き造作そのものにある可能性もあります。

もちろん、実際の退去理由は個別に確認しなければ分かりません。

しかし、

「設備が残っている＝価値がある」

と単純に考えるのではなく、

なぜこの配置になっているのか、本当に使いやすいのか

を見ることも重要です。

22．居抜きを残すか、スケルトンにするかは一律ではない

つまり、

居抜きが良い。

スケルトンが良い。

と一律に決めることはできません。

一般的には居抜き物件には一定の人気があります。

そのため、

まだ使える内装や設備を、

「退去したから」という理由だけで費用を掛けて全撤去する必要がないケースもあります。

一方で、

特殊すぎる造作。

老朽化した設備。

使い勝手の悪いレイアウト。

次の業種を大きく限定する内装。

であれば、

一部撤去。

あるいはスケルトン化。

を検討した方が良いこともあります。

重要なのは、

前のテナントの内装を残すこと自体ではなく、次の借主にとって価値がある状態なのか

です。

23．居抜き募集では設備の責任関係を整理する

居抜きで募集する場合、

設備の所有関係。

故障時の責任。

撤去義務。

造作譲渡。

残置物扱い。

などを整理する必要があります。

単に、

「残っているからそのまま使ってください」

では後からトラブルになる可能性があります。

エアコンが壊れた時は誰が負担するのか。

厨房設備は貸主設備なのか。

残置物なのか。

退去時には撤去するのか。

そのあたりを契約前に明確にしておくことが重要です。

24．長期空室なのに募集条件が何年も同じになっていないか

事業用物件で長期空室になっている場合、

意外と多いのが、

数年間ほぼ同じ条件で募集し続けている

ケースです。

賃料。

保証金。

業種。

駐車場。

引渡し状態。

工事条件。

看板。

などがずっと同じ。

それで決まっていないのであれば、

どこかを見直す必要があります。

もちろん、

条件を変えれば必ず決まるわけではありません。

しかし、

結果が出ていない募集方法をそのまま続けることにも合理性はありません。

25．賃料を下げる前に「なぜ決まらないのか」を考える

長期空室になると、

「家賃を下げましょう」

という話になりやすいと思います。

しかし、

問い合わせが来ていないのか。

問い合わせはあるのか。

内見はあるのか。

内見後に何と言われているのか。

申込み直前で止まっているのか。

によって原因は違います。

例えば、

問い合わせ自体がないなら、

賃料。

募集露出。

業種。

立地。

などを見ます。

内見はあるが決まらないなら、

内装状態。

駐車場。

工事条件。

初期費用。

などに問題があるかもしれません。

募集のどこで止まっているのかを見る

ことが重要です。

26．「問い合わせがあるから条件は合っている」とも限らない

問い合わせは来る。

内見もある。

でも決まらない。

という物件があります。

この場合、

ネット上では魅力的に見える。

しかし現地を見ると、

駐車場が使いにくい。

入口が分かりにくい。

天井が低い。

看板が出しにくい。

共用部の印象が悪い。

ということもあります。

そのため、

内見後に何が理由で見送られたのかを聞くこと

が非常に重要です。

27．「広い物件」は必ずしも有利ではない

事業用物件では、

100㎡。

200㎡。

と広ければ魅力的に見えます。

しかし、

広いほど賃料総額が上がる。

内装費が上がる。

光熱費が上がる。

という問題があります。

事業者が必要としているのが50㎡なら、

100㎡の物件は、

坪単価が安くても総額が高くて借りられない

ことがあります。

そのため、

分割できるのか。

区画変更できるのか。

という検討も必要になります。

28．逆に小さすぎても用途が限られる

20㎡。

30㎡。

と小さな物件は、

初期費用を抑えやすい反面、

業種が限られます。

トイレ。

バックヤード。

収納。

スタッフスペース。

などを考えると、

実際に営業できる面積が小さくなることがあります。

面積は、

大きいか小さいかではなく、

想定する業種に合っているか

で判断する必要があります。

29．1階と2階以上では募集方法が違う

同じ建物でも、

1階店舗と2階事務所では価値が違います。

1階は、

視認性。

出入りしやすさ。

荷物搬入。

という強みがあります。

2階以上は、

賃料を抑えられる。

予約制事業なら問題が少ない。

という強みがあります。

2階だから不利

ではなく、

2階でも成立する業種へ募集する

ことが必要です。

30．建物全体のテナント構成も見る

事業用物件では、

既存テナントとの相性も重要です。

例えば、

同業種が既に入っている。

営業時間が大きく違う。

騒音が出る業種と静かな業種が隣接する。

駐車場を大量に使う業種が重なる。

という場合があります。

一室だけを募集するのではなく、

建物全体としてどのようなテナント構成にするか

を見ることで、将来のトラブルを減らせます。

31．周辺に「顧客」がいるかを見る

テナント募集では、

借りる会社を探すだけでなく、

その会社のお客様が周辺にいるのか

を見ることも重要です。

例えば、

人口。

世帯。

企業。

学校。

病院。

工場。

交通量。

などです。

特定の事業と相性が良い地域なら、

その業種へ積極的にアプローチする意味があります。

逆に、

地域需要と合わない業種を待ち続けても決まりにくいと思います。

32．「前も店舗だったから店舗募集」で良いとは限らない

以前飲食店だった。

だから次も飲食店。

以前事務所だった。

だから次も事務所。

と考えがちです。

しかし、

現在の地域需要。

建物状態。

設備。

駐車場。

競合。

によっては、別用途の方が決まりやすい場合があります。

長期空室であれば、

前の使われ方にこだわらず、別の用途がないか考える

ことも必要です。

33．募集情報が足りないだけで候補から外されることもある

事業用物件では、

住宅以上に確認事項が多くなります。

電気容量。

水道。

ガス。

排水。

駐車場。

看板。

営業時間。

工事。

引渡し状態。

用途。

保証金。

などです。

募集図面に、

「詳細はお問い合わせください」

ばかりでは、

事業者側も検討しにくくなります。

もちろん全てを記載できるわけではありません。

しかし、

最初から分かっている情報はできるだけ整理しておく

ことが重要です。

34．写真も「部屋が写っているだけ」では足りない

事業用物件では、

室内写真だけでなく、

外観。

入口。

道路。

看板位置。

駐車場。

バックヤード。

トイレ。

設備。

天井。

なども重要です。

事業者は、

「ここで自分の店や会社を営業している姿」

を想像します。

そのため、

事業を始めるために必要な情報が分かる写真

を用意した方が良いと思います。

35．図面にも事業者が知りたい情報を入れる

間取り図も、

単に面積が分かれば良いわけではありません。

入口。

柱。

トイレ。

給排水。

窓。

出入口。

駐車場。

などが分かれば、事業者はレイアウトを考えやすくなります。

特に、

柱や設備位置によって、

実際に使える面積が変わることがあります。

募集図面も、

営業資料として考える

必要があります。

36．募集会社が少ないと、そもそも市場へ届いていないことがある

事業用物件では、

住居よりも取り扱う仲介会社が限られることがあります。

地域。

面積。

賃料帯。

用途。

によっては、

募集情報が一部の業者にしか届いていないことがあります。

長期空室の場合、

賃料を下げる前に、

そもそも募集情報が市場へ十分に届いているのか

を確認した方が良いと思います。

37．管理会社自身が客付けへ動くことも必要

管理会社が、

募集図面を作る。

業者へ送る。

ネットへ登録する。

それだけで終わるのではなく、

長期空室であれば、

地域の仲介会社へ働き掛ける。

周辺企業を確認する。

想定業種へ情報を届ける。

既存テナントや取引先から需要を探る。

など、

自ら客付けへ動くこと

も必要です。

事業用物件は対象者が少ないからこそ、

「待っているだけ」の募集では難しいことがあります。

38．管理会社と仲介会社の役割を分け過ぎない

管理会社だから建物管理だけ。

仲介会社だから募集だけ。

と完全に分けてしまうと、

募集と管理がつながらないことがあります。

実際に管理している会社は、

駐車場。

設備。

既存テナント。

過去のトラブル。

オーナー様の考え。

を把握しています。

それを募集戦略へ反映する。

管理と募集を一体で考えられること

は大きな強みになります。

39．オーナー様の希望条件だけをそのまま掲載しない

例えばオーナー様から、

賃料30万円。

保証金10か月。

飲食不可。

夜営業不可。

看板制限あり。

と言われたとします。

もちろん最終的な判断はオーナー様です。

しかし、

その条件では市場と大きくズレている

と管理会社が考えるのであれば、

そのまま掲載するだけでは足りません。

管理会社として、

現在の競合。

反響。

成約事例。

想定業種。

を説明し、

「この条件では長期空室になる可能性があります」

と意見を出す必要があります。

40．仲介会社から言われたことをそのまま家主へ転送するだけでも足りない

反対に、

仲介会社から、

賃料を下げてほしい。

保証金を下げてほしい。

フリーレントが欲しい。

と言われたから、

そのままオーナー様へ、

「どうしますか？」

と聞くだけでも管理会社の役割としては不足していると思います。

本当に必要なのか。

条件変更で成約可能性が高いのか。

長期的な収益はどうなるのか。

を整理して、

管理会社としての見解

を伝える必要があります。

41．フリーレントも賃料値下げも使い方次第

例えば、

月額20万円を18万円に下げれば、

年間24万円の収入減です。

5年間なら120万円です。

一方、

月額20万円を維持して、

最初の2か月をフリーレントにするなら、

一時的な40万円の負担です。

もちろん契約期間や途中解約リスクによって変わりますが、

一時的な条件緩和と恒久的な賃料値下げでは、長期収益が大きく違う

場合があります。

募集条件は、

単に安くするのではなく、

長期的な収益まで見て設計する必要があります。

42．内装協力金という考え方もある

物件によっては、

賃料を下げる代わりに、

内装工事の一部をオーナー様が負担する

という方法も考えられます。

例えば、

電気容量増設。

トイレ改修。

空調。

給排水。

など、

次のテナントでも利用できる設備であれば、

建物側の投資として合理的な場合もあります。

ただし、

特定テナントしか使わない内装に多額の投資をする場合は慎重に考える必要があります。

43．「どこまでオーナー側で工事するか」を明確にする

テナントから、

エアコンを付けてほしい。

トイレを変えてほしい。

床を直してほしい。

電気容量を増やしてほしい。

という要望が出ることがあります。

そこで、

全部借主負担。

全部貸主負担。

ではなく、

建物価値として残る工事なのか

を見ることが重要です。

次のテナントでも利用できる設備なら、

オーナー様側で負担する意味があるかもしれません。

44．長期空室では「賃料をいくら下げるか」より「障害を一つずつ外す」

事業用物件が長期空室になっている場合、

賃料。

駐車場。

用途。

工事。

保証金。

看板。

設備。

募集露出。

道路からの進入。

居抜き造作。

など、

複数の障害が重なっていることがあります。

その状態で賃料だけ5％下げても、

決まらない可能性があります。

当社では、

何が契約の障害になっているのかを一つずつ外していく

ことが重要だと考えています。

45．断られた理由を蓄積する

テナント募集で非常に重要なのが、

見送られた理由です。

駐車場。

賃料。

面積。

看板。

設備。

工事費。

立地。

進入方向。

居抜きの使い勝手。

など、

理由を蓄積すると傾向が見えてきます。

例えば10件問い合わせがあり、

7件が駐車場不足で見送っているなら、

賃料を下げるより駐車場対策を考えた方が合理的です。

「決まらなかった」で終わらせず、その理由を次の募集条件へ反映する

ことが重要です。

46．事業用は成約まで時間が掛かることもある

住宅なら、

内見。

申込み。

審査。

契約。

が比較的短期間で進むことがあります。

しかし事業用では、

事業計画。

融資。

内装見積り。

行政確認。

消防。

社内稟議。

などで時間が掛かることがあります。

そのため、

検討期間が長いから見込みがない

と早く判断するのも危険です。

一方で、

検討中の一社だけを待って募集を止めてしまうのも問題です。

決まるまでは並行して募集を続ける

という基本も重要です。

47．事業者の事業計画も見る

住宅では、

家賃を払えるか

が審査の中心になります。

事業用では、

その事業が継続できるか

も重要です。

開業資金。

事業経験。

売上計画。

自己資金。

法人内容。

なども確認します。

空室を早く埋めたいからといって、

誰でも契約すれば良いわけではありません。

早期撤退すれば、

原状回復。

再募集。

空室期間。

などが再び発生します。

長く営業していただけるテナントを選ぶことも空室対策

です。

48．既存テナントとの関係も重要

新しいテナントを入れた結果、

既存テナントから騒音苦情。

臭気苦情。

駐車場トラブル。

が出て、

既存テナントが退去した。

では意味がありません。

一室の空室だけを見るのではなく、

建物全体の収益を守る

という視点が必要です。

49．契約を急ぎすぎない

長期空室になると、

「やっと申込みが入った」

ということで、契約を急ぎたくなることがあります。

しかし、

業種。

工事内容。

営業時間。

駐車場。

看板。

原状回復。

設備負担。

を曖昧にしたまま契約すると、

入居後に問題になります。

事業用物件では特に、

契約前に決めるべきことを決めておく

ことが重要です。

50．空室期間が長いほど「今までの募集方法」を疑う

半年。

1年。

2年。

と空室が続けば、

「景気が悪いから」

「地方だから」

だけでは説明できないこともあります。

賃料。

募集対象。

設備。

駐車場。

道路条件。

居抜き。

広告。

契約条件。

管理会社の募集活動。

などを一度ゼロから見直した方が良いと思います。

長期空室だからこそ、

今までやってきた方法をそのまま続けない

という判断が必要です。

51．事業用物件ほど管理会社の提案力が問われる

住宅なら、

同じマンション。

同じ間取り。

同じ地域。

といった比較材料が比較的多くあります。

しかし事業用物件は、

同じ建物面積でも、

1階か2階か。

駐車場が何台か。

道路から見えるか。

どちら方向から進入できるか。

中央分離帯があるか。

カーブのどちら側か。

どの業種に使えるか。

居抜きが使いやすいか。

設備は何か。

によって価値が大きく違います。

だからこそ、

単純な相場比較だけではなく、

この物件を誰に、どう使ってもらうのが最も合理的か

を考える必要があります。

事業用物件の長期空室は「家賃が高い」だけではない

事業用物件が長期間決まらないと、

「家賃が高いのではないか」

と考えがちです。

もちろん賃料が原因の場合もあります。

しかし実際には、

駐車場。

駅からの距離。

道路からの進入。

中央分離帯。

視認性。

看板。

用途。

設備。

内装工事。

居抜き造作。

電気容量。

給排水。

保証金。

原状回復。

募集方法。

情報不足。

といった、様々な要因があります。

そして、

一つ一つは小さな問題でも、

複数重なれば、

「借りたいけれど、この物件では事業が成立しない」

ということになります。

特に居抜きについても、

「残っているから価値がある」

とは限りません。

一般的には居抜き物件には需要がありますし、

使える造作を無理に費用を掛けてスケルトンへ戻す必要がない場合もあります。

しかし、

前の造作が使いづらい。

お客様やスタッフの動線が悪い。

営業効率を落としている。

のであれば、

それが次の借主にとっても弱点になる可能性があります。

同様に、

「駐車場がある」

だけでも不十分です。

入れるか。

出られるか。

反対車線から来た場合はどうか。

中央分離帯はあるか。

道路から店舗が見えるか。

といった現地の条件まで確認する必要があります。

当社自身も、大手系のフランチャイズ事業者等とのやり取りを通じて、

事業者が出店候補地をどれほど細かく見ているのか

を学んできました。

だからこそ、

長期空室になった時には、

単に家賃を下げるのではなく、

なぜ契約に至らないのかを分解すること

が重要です。

問い合わせがないのか。

内見がないのか。

内見後に断られているのか。

工事条件で止まっているのか。

駐車場で止まっているのか。

道路条件なのか。

居抜きの状態なのか。

申込み前に初期費用で止まっているのか。

一つずつ確認します。

そして、

想定業種を見直す。

募集条件を変える。

駐車場を